隨著城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補償事 宜，拆遷人與被拆遷人之間因補償安置的方式和標準很難達到統(tǒng)一，致糾紛不止，拆遷裁決部門處理起來難度越來越大，以至訴到法院和申請法院強制執(zhí)行的案件增 多。據近五年的統(tǒng)計，因不服拆遷裁決向我院提起行政訴訟的案件27件；拆遷裁決生效后，被拆遷人拒絕履行，拆遷行政主管部門申請強制執(zhí)行的36件；補償引 起爭議提起民事訴訟的77件。對上述爭議的原因，筆者進行認真分析，并走訪了縣拆遷辦公室。據了解，就拆遷補償安置問題，我縣與本市其他三縣三區(qū)比較操作 程序和補償標準，落實是到位的，并在政策范圍內對被拆遷人給予一定的補償優(yōu)惠。僅管如此，往往仍不能滿足部分被拆遷人的愿望。

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舉一例說明，如四川省合江縣拆遷辦公室申請執(zhí)行韋*芳房屋拆遷案，韋*芳居住在合江鎮(zhèn)復興路廣東街9號，地處縣城五類區(qū)，該房建筑面積59.52平方米，另有臨時建筑3.86平方米， 房屋用途住宅，其它木結構，該房評估價為270.29元/平方米，房屋及附屬物作價補償款為17787.58元。但被拆遷人韋*芳向拆遷人提出給予 50000元的現金補償，否則不予搬遷，拆遷人表示在更好的地段給付一套90余平方米的新建預制房屋不補差價的條件后，仍不滿足，拒絕搬遷。筆者針對案件 中反映出的諸多問題，結合有關拆遷補償法律、法規(guī)和政策，提出幾點處理意見，僅供參考。

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對被拆遷人補償安置應當考慮的因素。在2001年《條例》實施前后，拆遷補償安置時需要考慮的主體、補償方式、補償標準等因素是不同的，主要包括：

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（1） 對被拆遷人給予補償。1991年《條例》關于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，拆遷人往往不征求被 拆遷房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協(xié)議；一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害， 引起房屋所有人諸多不滿，與所有權法律制度朋顯相悖。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產權結構已從公房為 主體轉變?yōu)閭€人擁有住房為主體。而房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，在拆遷過程中是從屬的法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律， 在房屋所有人與承租人之間進行調整，而不應當由拆遷入在損害房屋所有人利益、未經得房屋所有人同意的前提下自作主張來調整。根據這一新情況和問 題，2001年《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償”。

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（2） 補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。1991年《條例》實施以來，許多地方根據當地的實際情況，先后推行了貨幣化安置，拆遷人根據被拆 遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積確定貨幣補償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實踐證明，采取貨幣補償方式，有利于被拆遷人自行調 節(jié)住房標準、地點，滿足不同住房消費群體的不同消費需求，有利于轉換住房機制，消化閑置商品房。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當事人的監(jiān)督。貨幣補償 的方式，使得被拆遷人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人 長期過渡的現象。因此，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”中國人普遍有一種本土觀念，特別是舊城改 造，被拆遷人世世代代居住的人文環(huán)境已經銘刻在骨子里，其希望“回遷”，也即實行產權調換。在實踐中容易出現的問題是：在個案中，到底是實行貨幣補償還是 實行房屋產權調換？（我們認為，保護被拆遷人合法權益應當是體現在多方面，在補償方式上應當滿足被拆遷人的選擇，其兩種方式應當以貨幣補償方式為原則，以 正當排除產權調換方式為例外，只有在被拆遷人明確放棄產權調換的前提下，才可以進行貨幣補償。當然，如果拆遷人的拆遷不是以房地產開發(fā)為目的，而且沒有提 供安置用房的，只能進行貨幣補償。

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（3）實行足額補償的補償標準。1991年《條例》規(guī)定“拆遷補償實行產權調換、作價補 償，或者產權調換和作價補償相結合的形式”，“作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算”。這一補償標準，在房屋商品化程度不高的情況 下是能夠被接受的，但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補償標準，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實踐中被拆遷人所獲得的補償也不 足以在市場中購買相應的房屋。在實際工作中，為了切實推進拆遷，客觀上已經不按重置價格補償被拆遷人。所以，2001年《條例》規(guī)定：“貨幣補償的金額， 根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”《城市房屋拆遷補償裁決操作規(guī)程》已經明確了拆遷補償實行足額補償，包括等額 補償和超額補償，但不能低額補償。補償協(xié)議或者裁決都必須建立在科學、合理的市場評估的基礎上。

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（4）拆遷人對房屋承租人 一般不直接進行補償安置。租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關系，情況比較復雜，1991年《條例》既要對房屋所有人進行補償，又 要考慮社會安定對房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般屬于福利性分配住房，進行房改其產權人就是承租人，這是我國 歷史所造成的，對公有住房承租人的權益必須進行保護。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被 拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議 的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合 同。”那么，對于商品房的承租人，其合法權益也應當進行保護，但這種保護不是直接進行干預，因拆遷引發(fā)的民事爭議是拆遷人和被拆遷人的爭議，是主法律關 系；而被拆遷人和承租人的爭議屬于從法律關系，拆遷人應當直接對被拆遷人進行補償，被拆遷人同時應當妥善解決承租合同的問題，如果承租人就承租合同糾紛問 題提起訴訟，而且還申請財產保全，人民法院可以裁定凍結拆遷人應當給付的補償款。拆遷人和拆遷管理部門不能將補償款直接給付承租人。

補償安置協(xié)商和補償安置裁決必須滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關系主要是拆遷補償安置的問 題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《民法通則》和 《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法 律保護。補償安置方式可以是產權調換，也可以是貨幣補償，被拆遷人對補償安置方式有選擇權，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇，否則，補 償安置協(xié)議無效。

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當拆遷當事人就補償安置問題不能達成協(xié)議，經拆遷當事人申請，拆遷管理部門可以作出補償安置裁決，裁決必 需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇；特別是舊城改造和房地產開發(fā)的拆遷，必需滿足被拆遷人對“回遷”的選擇，人們普遍有一種“本土觀念”，世代居住形成 了心理上的情感。在具體操作上，沒有法律明確做出規(guī)定，但保護被拆遷人利益是貫穿于整個拆遷法律的指導思想，可以在裁決前的調解中制作筆錄，以確定被拆遷 人對補償方式的選擇。在實際裁決中還有一種情況，被拆遷人對拆遷有一種抵觸情緒，與拆遷管理部門不作任何配合，既不明確選擇貨幣補償也不明確選擇產權調 換，這時只能推定按照貨幣補償進行裁決。需要說明的是，無論采取哪種補償方式。都必需體現等價有償原則，被拆遷房屋和產權調換房屋都必需實行市場評估價進 行差價結算。而且都以頒發(fā)拆遷許可證時為估價時點進行估價，此時進行產權調換的房屋可能是期房，對于期房也可以根據工程設計資料進行估價，否則，目前房價總體是上漲趨勢，對期房不以同一時點進行估價進行差價結算，就不能體現等價有償原則。

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拆 除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，拆除未超過批準期跟的臨時建筑，是否給予補償應因事而論。違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證件 或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響城市規(guī)劃的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規(guī) 劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質建成的建筑；（4）擅自將臨時 建筑建設成為永久性的建筑。《城市規(guī)劃法》還規(guī)定：“限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正 并處罰款。”根據上述規(guī)定，違章建筑屬于必須拆除的建筑或必須經過改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。對經 規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所 在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認定權利，也沒必要自行認定。評估機構作出評估報告時也無權認定是否是違章建筑。臨時建 筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。按照《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內 進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除”。超過了批準期限的臨時建筑，都必須無條件拆除，且不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補 償，這種適當補償應當考慮臨時建筑的剩余年限，肯定不是全額補償。

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拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。《條例》第二 十七條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租 人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合 同。”拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償和產權調換的補償方式；二是保護承租人的合法權益。應當 說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，故在處理兩個法律關系時應當一并考慮。依法拆遷 是合法行為、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效 果，對拆遷補償和解除合同的補償應當一并考慮，因此《條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須先對承租人進行賠償或者解除合同， 如果不能與承租人達成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進 行飲食經營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷時補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷入 對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人的相應補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

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拆遷 裁決中，必須反映出被拆遷人對補償方式的選擇權。《拆遷條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”條例之所以 規(guī)定被拆遷人的補償方式選擇權，是基于以下考慮：一是更有利于保護被拆遷人的合法權益。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料，房屋被拆除，勢必會對居民的 生活帶來不便，允許被拆遷人根據自己的實際需要選擇補償形式，實質是保護了被拆遷入對自己財產的處置權力；二是有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。拆 遷人與被拆遷入在拆遷過程中是一對矛盾主體，按照原《條例》的規(guī)定，租賃房屋只能實行產權調換，拆遷人給被拆遷入提供的房屋，無論被拆遷人對地點、質量等 多么不滿意，但只能被動地接受。新《條例》增加了被拆遷人可以選擇的內容，拆遷人提供的調換房屋滿意就接受，不滿意可以選擇貨幣補償。三是有利于促進拆遷 人提供更好的調換房屋。拆遷人提供的產權調換房屋滿意就選擇產權調換，不滿意就實行貨幣補償。拆遷人為了減少項目的前期投入，也為了使拆遷后建設的項目早 日銷售，必然會提供更多的、被拆遷人滿意的調換房屋；四是有利于社會穩(wěn)定。但實踐中，被拆遷人無論是與拆遷人平等協(xié)商過程中，還是在拆遷裁決程序中，均不 明確表示選擇何種補償方式，有的地方在裁決時直接按貨幣補償方式裁決，有的直接按房屋產權調換方式裁決，有的在裁決書中將兩種方式一并明確。

毫無疑問，前二種方式有侵犯被拆遷入補償選擇權之嫌。但后一種方式，雖考慮到尊重選擇權的問題，也存在弊端：一是此種裁決方式增加了拆遷人的負擔，即拆遷 人既要準備貨幣，又要準備安置房；二是將來難以執(zhí)行，房屋拆遷管理機關或拆遷人申請非訴強制執(zhí)行時，人民法院因裁決主文具有不確定性而致無法執(zhí)行。為了既 尊重被拆遷人的選擇權，又不增加拆遷人的負擔，也便于將來的執(zhí)行，可以考慮在拆遷裁決過程中，裁決機關首先應告知被拆遷人有選擇權，應明確補償方式，若其 拒絕表態(tài)應告知其視為放棄選擇權，而由裁決機關徑行確定。這樣，裁決書中可裁決一種補償方式。具體告知形式可書面通知或形成談話筆錄。