農(nóng)村建房需要的手續(xù)

一、 主要問題
? 按照現(xiàn)行政策規(guī)定，農(nóng)民經(jīng)批準在集體土地上建房，只能收取《建設(shè)用地批準書》和《集體土地使用證》工本費。占用耕地建房，不能開墾或開墾不符合要求的，可收取耕地開墾費；因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞又不能復(fù)墾或復(fù)墾達不到要求的，可收取土地復(fù)墾費。從調(diào)查了解的情況來看，相當一部分地方執(zhí)行政策是比較好的，如衡陽、株洲、永州、懷化等地，農(nóng)民建新房每戶平均收費額約為300元左右，最低的每戶只收7.5元。但是就全省而言，農(nóng)民建房收費仍存在項目多、額度大、行為亂的突出問題。成為當前農(nóng)村民間投資和住房消費受阻的重要原因。不僅嚴重影響了政府形象，而且挫傷了農(nóng)民建房積極性，影響了省委、省政府農(nóng)村減負增收政策和啟動農(nóng)村消費政策的落實。
? (一）收費項目多。據(jù)調(diào)查，全省大部分地區(qū)農(nóng)民建房實際執(zhí)收項目一般為6-20項，最多的達28項，遠遠超出了國家規(guī)定的收費項目。主要表現(xiàn)為：①自立名目收費。有些地方政府及其有關(guān)部門為解決管理人員經(jīng)費甚至為了地方及部門利益，擅自出臺收費項目，制定收費標準。如常德市桃源縣自立名目向農(nóng)民建房戶收取建房資料工本費、土地管理費、土地測繪費、土地估價費等。②擴大范圍收費。主要是有的地方將只在城市建房收取的費用延伸到農(nóng)村建房。如懷化市向農(nóng)民建房戶收取市政設(shè)施配套費、拆遷管理費、白蟻防治費、人防工程易地統(tǒng)建費；有的在非文物區(qū)收取文物勘察費；有的在非林地收取林業(yè)植被費等。③搭車收費。如株洲、湘潭、婁底等地部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所代鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或其它部門收取安全保險費、森林植被恢復(fù)費、水土保持費、防洪保安資金等。
? （二）收費額度大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全省農(nóng)民建房收費金額每戶從幾百元到上千元不等，戶均收費額在1000元左右，最高的如臨湘市長安鎮(zhèn)，交費金額一戶竟達15784元，按用地面積每平方米161.76元。農(nóng)民建房收費額度過高，既直接增加了農(nóng)民負擔，挫傷了農(nóng)民建房的積極性，也不利于農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定。
? （三）收費行為亂。一是在向農(nóng)民建房收費中不使用正規(guī)票據(jù)，甚至收費不開票或打白條。如岳陽平江縣木金鄉(xiāng)政府向農(nóng)村建房戶收取建房費，開的票據(jù)是鄉(xiāng)政府自制的收費收據(jù)。上述現(xiàn)象在全省各地較為普遍。二是收費隨意性大。主要是有些地方在執(zhí)行農(nóng)民建房收費政策時，受個人交情、建房戶經(jīng)濟狀況等因素的影響，對相同建房情況的農(nóng)民建房戶，實行不同的收費額度和收費標準，有的甚至相差幾倍到十幾倍。三是超越職權(quán)范圍，擅自審批和收取有關(guān)費用。如按照《土地法》規(guī)定，農(nóng)民占用耕地建房，批準權(quán)限在省地，而實際上都是由下面批辦，批后就向農(nóng)民收取開墾費和復(fù)墾費，甚至農(nóng)民在自己原宅基地上建房也收開墾費，而且收費彈性大，往往超出國家規(guī)定的標準幾倍到幾十倍，既增加了農(nóng)民建房負擔，又造成了土地流失。四是在審批辦理農(nóng)民建房手續(xù)過程中利用部門行政職能強制服務(wù)及收費。如湘潭市在審批辦理農(nóng)民建房手續(xù)時違背自愿、有償?shù)脑瓌t向建房戶強制收取查勘費、描圖制圖費、保險費、設(shè)計費等經(jīng)營服務(wù)性收費。
? 二、 問題致因
? 導(dǎo)致農(nóng)民建房收費既高且亂的原因很多，歸結(jié)起來，主要有以下幾個方面：
? （一） 體制不順，是造成對農(nóng)民建房亂收費的根本原因。按照規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、建管站應(yīng)當作為一級部門的派出機構(gòu)，由縣市國土和建設(shè)部門實行垂直管理，并統(tǒng)一撥給人頭經(jīng)費。但從調(diào)查的情況來看，全省前幾年發(fā)展起來的基層國土所、建管站的人員和經(jīng)費，絕大部分沒有納入縣市國土和建設(shè)部門直管和財政分配，有的即使納入縣市垂直管理和財政分配，也只是象征性撥幾百至千把元的人頭經(jīng)費。這樣，由于管理體制和財政分配原因，一方面使得許多基層國土、建管站缺乏必要的經(jīng)費來源，只好通過收費來解決人員工資和業(yè)務(wù)經(jīng)費；另一方面導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、建管站編制失控、人滿為患，靠收費養(yǎng)人的現(xiàn)象比較嚴重。據(jù)國土部門反映，全省現(xiàn)有2395個鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，管理人員為8708人，約有50%的人員經(jīng)費末納入財政預(yù)算，主要靠向土地、建房收費維持。
? （二）利益驅(qū)動，是造成農(nóng)民建房亂收費的直接動因。一是有的縣、市、區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府把國土收費作為財政收入的重要來源，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所（站）下達創(chuàng)收指標，少則幾萬元，多則幾十上百萬元。國土所（站）為了完成創(chuàng)收任務(wù)，只好利用手中的權(quán)力亂收費。二是有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部職工為了減少財政支出或逃避監(jiān)督，掛靠到國土所、建設(shè)站發(fā)工資或報銷有關(guān)費用，迫使國土所、建管站通過向農(nóng)民建房多收費來平衡收支。三是有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所（站）自身為了獲取更多的經(jīng)濟利益，互相攀比，借地生財。上述情況在株洲、婁底等地的不少縣、市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)均不同程度地存在，是直接導(dǎo)致向農(nóng)民建房亂收費的一個重要因素。
? （三）政策規(guī)定不夠明確，是造成農(nóng)民建房收費混亂的重要原因。現(xiàn)行的國家政策只對農(nóng)民經(jīng)批準在集體土地上建房應(yīng)當收取或可能發(fā)生的行政事業(yè)性收費項目作出了籠統(tǒng)的規(guī)定，沒有區(qū)別不同的地段、不同的用地性質(zhì)，以及行政審批和中介服務(wù)職能，對農(nóng)民建房收費的各種情況作出明確的界定。而實際上，在目前形勢下，農(nóng)民建房有很多不同的情況，有為改善自己住房條件在原宅基礎(chǔ)上重建的，有在小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)移建的，有在公路邊、城郊結(jié)合部建房的，也有經(jīng)營性修建經(jīng)商門面出租或自己經(jīng)營的等等。由于政策規(guī)定不明確，一方面，加大了基層國土所、建管站在審批不同地段、不同用地性質(zhì)的農(nóng)民建房和收取有關(guān)費用的隨意性；另一方面，也不利于有關(guān)部門及時準確地查處各種涉及農(nóng)民建房的亂收費，從而造成收費秩序的紊亂。
? （四）管理不到位，也是農(nóng)民建房亂收費未得到及時有效遏制的一個重要因素。盡管20世紀80年代以來，全省每兩年開展一次大規(guī)模的清費治亂減負行動，并取得了顯著的成效，但是每次清費減負行動，都沒有觸及到農(nóng)民建房收費，在客觀上形成了農(nóng)民建房收費管理的死角。由于缺乏必要的監(jiān)督制約，一方面，基層政府和國土、建設(shè)等部門對農(nóng)民建房實施亂收費時得不到及時有效的制止和查處，使得亂收費現(xiàn)象愈演愈烈；另一方面，農(nóng)民本身由于掌握政策少，難以分清合法收費和非法收費的界線，缺乏對亂收費的抵制能力，從而為亂收費的滋生提供了土壤。

? （一）提高認識，把整治農(nóng)民建房收費作為減輕農(nóng)民負擔、擴大農(nóng)村消費的重大舉措來抓。住房消費是農(nóng)民消費支出的重要組成部分，也是擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的一項重要工作內(nèi)容。根據(jù)當前農(nóng)村消費的特點，一般來說，農(nóng)民除了衣食消費以外，最大、最迫切的消費需求就是建房，然后才會考慮其他的消費。當前，農(nóng)民建房收費負擔過重，不僅直接加重了農(nóng)民負擔，也嚴重影響了農(nóng)村消費需求的啟動和農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全省1999年末共有農(nóng)業(yè)人口5059.91萬，農(nóng)業(yè)總戶數(shù)1364.26萬，農(nóng)業(yè)人口人均純收入為2147.18元，其中年均純收入在1300元以上的約占72%。初步調(diào)查，在年人均純收入1300元以上的農(nóng)戶中，除去部分已建新房戶，近兩、三年內(nèi)有建房需求的約占30%，按每戶投入1.5萬元計算，投資總規(guī)模可達500億元。但由于農(nóng)民建房收費負擔過重等因素的影響，1999年全省農(nóng)村實際住房投資不足100億元，其中還有15%左右的資金是用于支付各種辦理建房手續(xù)的費用。因此，各級黨委、政府和有關(guān)部門要進一步提高思想認識，切實把整治農(nóng)民建房收費作為擴大農(nóng)村消費、促進經(jīng)濟發(fā)展的大事、減輕農(nóng)民負擔的實事、改善農(nóng)村居住條件的好事來抓，擺上重要的議事日程。

? （二） 理順和妥善解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)站、國土所的機構(gòu)和人員經(jīng)費，從根本上遏制亂收費的源頭。一是結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革精減人員、調(diào)整結(jié)構(gòu)、理順機構(gòu)，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所由縣級國土管理部門垂直管理，建設(shè)站由縣級建設(shè)部門管理。二是在精減人員的基礎(chǔ)上，由縣級財政統(tǒng)籌安排人員經(jīng)費，開前門、堵后門。三是根據(jù)農(nóng)民建房過程中有些服務(wù)性工作需要委托中介機構(gòu)完成的實際情況，區(qū)別行政審批和中介服務(wù)職能，允許合法的中介服務(wù)機構(gòu)與農(nóng)民自愿簽訂委托服務(wù)合同，適當收取中介服務(wù)費，具體收費標準由省物價部門根據(jù)服務(wù)成本和農(nóng)民承受能力核定。這樣，既可以鼓勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、建管站為農(nóng)民建房提供必要的服務(wù)，又可以適當彌補其人頭經(jīng)費的不足。

? （三）明確有關(guān)農(nóng)民建房的收費政策，切實規(guī)范收費行為。鑒于現(xiàn)有的政策規(guī)定已難以適應(yīng)當前農(nóng)民建房的客觀情況，建議根據(jù)農(nóng)民建房用地的不同性質(zhì)和地區(qū)經(jīng)濟狀況，對有關(guān)收費政策作進一步的界定和明確，使農(nóng)民建房收費正本清源，健康有序。一是凡農(nóng)民在原宅基礎(chǔ)上建房或占用荒山、荒坡、空坪隙地建房的，只按規(guī)定收取建設(shè)用地批準書工本費和集體土地使用證工本費。二是對依法批準占用耕地建房，不能開墾相應(yīng)耕地或開墾的耕地不符合要求的，除收"一書一證"工本費外，可加收耕地開墾費，但收取額度應(yīng)按照《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉》和省人民政府湘政辦發(fā)[2000]1號文件規(guī)定的最低標準征收。三是農(nóng)民經(jīng)批準在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括集鎮(zhèn)）未成片開發(fā)的集體土地上建自住房，不占用耕地的只收取建設(shè)用地批準書工本費和集體土地使用證工本費，占用耕地而又不能開墾相應(yīng)的耕地或開墾不符合要求的，可加收耕地開墾費。四是農(nóng)民經(jīng)批準在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地建帶經(jīng)營性房屋的，除按規(guī)定收取"一書一證"工本費（占用耕地不能相應(yīng)開墾或開墾不符合要求的可加收耕地開墾費）外，可按建安造價的2%征收市政公用設(shè)施配套費，但每戶最高不超過300元。五是經(jīng)批準農(nóng)民在原宅基地、荒山、空坪隙地、耕地和城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上建房，如因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，又沒有條件復(fù)墾或復(fù)墾不符合要求的，可按規(guī)定收取土地復(fù)墾費，但每戶收費標準控制在200元以內(nèi)。六是農(nóng)民在實行了"三通一平"、"七通一平"成片開發(fā)的國有土地上建自住房的，按城市居民建私房對待，不得收取土地復(fù)墾費、人防工程易地統(tǒng)建費、文物勘探費、房屋拆遷管理費、城市道路占費、建筑施工招投標管理費、新墻體材料改革費（基金）、散裝水泥扶散費、建筑噪聲費、民用衛(wèi)生設(shè)計審查費及各項基金（不包括防洪保安資金）。七是災(zāi)區(qū)農(nóng)民水毀房屋在原地和政府統(tǒng)一安置異地重建的，按規(guī)定免交一切建房收費。

? （四）在全省范圍內(nèi)深入開展農(nóng)民建房收費專項整治行動，嚴肅查處向農(nóng)民建房的各種亂收費。一是要建立目標管理責任制。各級黨委、政府要把整治農(nóng)民建房收費工作列為當?shù)攸h委、政府及有關(guān)部門工作考評的重要內(nèi)容，層層實行嚴格的工作目標考核，要成立由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，物價、國土、建設(shè)、財政、林業(yè)、監(jiān)察等有關(guān)部門負責人參加的專門的工作班子，制定專項治理方案，確保專項整治工作的成效。二是要堅決取消一批亂收費項目。省物價部門要在組織各地物價部門對涉及農(nóng)民建房的各種收費逐項目逐標準地進行認真清理的基礎(chǔ)上，會商有關(guān)部門，堅決取消各地自行設(shè)立的建房管理費、勘察放線費、土地開發(fā)費、用地辦證費、農(nóng)田保護費、宅基地使用費等一批亂收費項目，真正把農(nóng)民建房中的各種不合理負擔降下來。三是要切實加大對農(nóng)民建房收費的監(jiān)督檢查力度。要針對當前農(nóng)民建房亂收費現(xiàn)象十分嚴重的情況，采取下查一級的辦法，組織開展對農(nóng)民建房收費的專項大檢查，嚴肅查處各種涉及農(nóng)民建房的亂收費。各級國土、建設(shè)等部門要認真開展自查自糾，切實規(guī)范自身的收費行為。要加強督查督辦，督促各地認真執(zhí)行國家有關(guān)政策規(guī)定，不折不扣地落實好有關(guān)整治和規(guī)范農(nóng)民建房收費的各項政策措施，最大限度地減輕農(nóng)民負擔。