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寧波
商品房預(yù)售登記備案有什么效力
在商品房買賣中，登記備案是很有必要的。而在商品房的預(yù)售中，登記備案就顯得尤為重要。實(shí)踐中，很多的購房糾紛就是由于沒有進(jìn)行商品房的預(yù)售備案而引起的。下面，律霸小編就為您整理一下關(guān)于預(yù)售登記備案的效力問題。
商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。
商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。
商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外。”
最高人民法院《關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定，“依據(jù)法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
商品房預(yù)售備案其實(shí)就是產(chǎn)生一種物權(quán)效力，如果商品房的開發(fā)商沒有經(jīng)過房屋預(yù)售買受人的同意擅自出賣房屋的，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。在商品房買賣中你需要特別注意每一個細(xì)節(jié)，否者可能產(chǎn)生不必要的糾紛，導(dǎo)致自己的合法權(quán)益收到損害。
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執(zhí)業(yè)十余年，為1000 當(dāng)事人提供了專業(yè)的法律服務(wù)。對于各類離婚、繼承案件均有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，尤其擅長涉外婚姻家事案件。能夠抓住各方當(dāng)事人的核心訴求，運(yùn)用“訴訟 談判”雙管齊下的策略，推動問題的快速解決。性格平易爽朗、堅(jiān)毅執(zhí)著，辦案干脆利落、靈活機(jī)變，深受當(dāng)事人青睞，結(jié)案后經(jīng)常收到當(dāng)事人的錦旗和感謝信。 重視婚姻家事領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究和探討，加入中國法學(xué)研究會，擔(dān)任第十一屆北京市律師協(xié)會民法專業(yè)委員會委員。參加相關(guān)的法律論壇，致力于婚姻家事領(lǐng)域的理論發(fā)展和實(shí)務(wù)操作。參與主編發(fā)布《婚姻家事法律服務(wù)行業(yè)白皮書》，為業(yè)內(nèi)外人士提供專業(yè)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)參考。 積極參加社會公益活動，擔(dān)任寧夏回族自治區(qū)法律援助中心特聘講師，赴老年大學(xué)開展為老普法服務(wù)，深入社區(qū)開展普法講座，積極參與關(guān)愛自閉癥兒童公益活動。積極投身中央電視臺、北京電視臺、北京人民廣播電臺等媒體普法節(jié)目錄制，為社會民眾普及法律。
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