房東悄悄地把房子賣了嗎？承租人是否有優先購買權（《合同法》有效期至2020年12月31日止）案情簡介：房東悄悄出售房屋2010年5月1日，原告陳某與被告林某簽訂房屋租賃協議，約定被告林某將房屋出租將位于XX市XX路某門店的房屋租賃給原告兩年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，雙方約定兩年租金2萬元，原告已支付租金。2012年4月15日，原告陳某與被告林某續簽房屋租賃協議，約定原告繼續租賃涉案房屋5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，年租金1.5萬元，租金于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通過郵政儲蓄銀行將2013年5月1日至2014年4月30日的租金15000元匯入被告林某賬戶。

2013年8月25日，第二被告口頭同意被告王某購買涉案房屋全部，被告王某向被告林某支付定金5000元。2013年9月5日，被告王某向被告林某支付購房款4萬元，被告林某向被告王某開具收據。2013年9月12日，兩被告簽訂房屋買賣協議，約定被告林某將涉案房屋出售給被告王某，總價34.5萬元，首付4.5萬元，其中貸款15萬元。剩余款項于2013年9月12日前付清，貸款轉入賬戶。如果被告林某再次違約，將給予雙倍賠償，賠償金額19.5萬元，以及被告王某的全部費用如果被告王某食言，支付給被告林某的房款將不予退還。同日，被告人王某向被告人林某匯款15萬元，2013年9月16日，原法院告知法院確認其對涉案房屋享有優先購買權。法院判決：駁回原告的訴訟請求。

被告林某作為房屋所有人出售出租房屋時，應當在出售前的合理期限內通知原告承租人，原告在同等條件下有優先購買權。第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續的，人民法院不予支持承租人優先購買房屋的主張。兩被告達成房屋買賣意向后，被告王某支付定金及部分購房款，向稅務部門繳納購房所需稅費，向評估機構繳納評估費，并向房管部門提交了《房屋權屬轉移登記申請書》，即兩被告因出售涉案房屋已進入房屋權屬變更登記程序，被告人王某為辦理權屬變更登記作了必要的準備，履行了義務。應當認為，被告人王某以善意第三人身份購買了涉案房屋，并履行了必要的房屋所有權登記手續。現在原告主張優先購買權，不利于市場交易的穩定。兩被告簽訂的房屋買賣合同應當繼續履行，法院對原告確認優先購買權的主張依法不予支持，毫無疑問。《民法典》施行前，最高人民法院《關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》規定：“有下列情形之一的，承租人優先購買房屋的請求，人民法院不予支持：（一）房屋共有人在審理城市房屋租賃合同糾紛時，享有優先購買權；（二）出租人將房屋出售給配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母等近親屬，祖父母、孫子孫女；（3）出租人履行通知義務后，承租人未在15日內明確表示購買；（4）第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續。“

法律賦予承租人的優先購買權屬于債權性質。債權行使的條件不是絕對的，而是分階段的。優先購買權的行使只能發生在房屋買賣過程中辦理房屋過戶手續之前，而不能發生在房屋買賣的整個過程中。如果買受人是善意的，并已辦理了所有權登記手續，承租人的優先購買權將喪失。本案中，被告人王某履行了房屋權屬登記手續，并善意按照上述法律規定，喪失了承租人陳某的優先購買權。

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