一是調(diào)查了解搬遷群眾及其房屋情況。

首先，調(diào)查并取得被拆遷人的房屋所有權(quán)證，了解房屋面積。其次，確定拆遷范圍。房屋出租的，應(yīng)當(dāng)確定房屋所有人和承租人的身份。原房屋所有人死亡的，應(yīng)當(dāng)確定繼承人。二是做好房屋拆遷評(píng)估工作。

在拆遷過(guò)程中，要摸清被拆遷房屋的價(jià)值。因此，法律特別規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估的概念和程序。城市房屋拆遷評(píng)估是指根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積等因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不含拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、被拆遷房屋自裝修補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《房屋征收評(píng)估辦法》進(jìn)行評(píng)估確定。《房屋征收評(píng)估辦法》由住房和行政主管部門制定國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。在制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)征求意見(jiàn)。根據(jù)《國(guó)有土地和房屋征收評(píng)估辦法》建房[2011]71號(hào)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行投票，或者采取抽簽、抽簽等隨機(jī)方式，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。事實(shí)上，被拆遷人往往不愿確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，拒絕評(píng)估。由于拆遷戶有時(shí)涉及數(shù)百戶，協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)難度較大。因此，在實(shí)踐中，一些評(píng)估是由政府部門委托進(jìn)行的，相當(dāng)一部分評(píng)估是由拆遷單位委托進(jìn)行的，因此評(píng)估結(jié)果往往難以被拆遷人認(rèn)可。在實(shí)際工作中，存在兩種情況：一是拆遷單位委托的評(píng)估單位未與被拆遷人協(xié)商，或者雙方協(xié)商仍不能就評(píng)估單位的選擇達(dá)成一致；二是部分被拆遷人委托評(píng)估單位自行進(jìn)行評(píng)估。本案中，有被拆遷人和被拆遷人共同委托的兩個(gè)評(píng)估結(jié)果。

由于評(píng)估往往受拆遷方委托，為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀性和公正性，保護(hù)拆遷方和房屋承租人的合法權(quán)益，被拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)送達(dá)拆遷方和被拆遷人房屋承租人。法律賦予拆遷相對(duì)人，即被拆遷人和房屋承租人對(duì)評(píng)估報(bào)告的知情權(quán)和異議權(quán)。所謂知情權(quán)，是指應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容發(fā)送給對(duì)方，使其知曉。異議權(quán)是指對(duì)方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，只有在被拆遷人和承租人的知情權(quán)得到充分保護(hù)，異議權(quán)得到充分行使的情況下，方可向有關(guān)機(jī)構(gòu)提出異議，如申請(qǐng)重新評(píng)估、評(píng)估等，被拆遷房屋評(píng)估報(bào)告可以作為確定被拆遷房屋價(jià)值的依據(jù)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)或者異議的，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出，申請(qǐng)復(fù)核。原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告中拆遷人和被拆遷人提出的問(wèn)題進(jìn)行充分解釋和說(shuō)明，包括評(píng)估依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選擇和評(píng)估結(jié)果的過(guò)程。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)不能充分說(shuō)明的，可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果和復(fù)核結(jié)果有異議，經(jīng)協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，評(píng)估委托人可以在收到評(píng)估報(bào)告和重新評(píng)估結(jié)論后10日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)評(píng)估。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合專家委員會(huì)的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會(huì)提供鑒定報(bào)告、鑒定技術(shù)報(bào)告和鑒定所需的其他有關(guān)資料。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。三是制定好補(bǔ)償安置方案，協(xié)商補(bǔ)償安置。

文件、評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償安置方案、拆遷通知書等應(yīng)送達(dá)或告知被拆遷人。談判過(guò)程中必須保持記錄。因?yàn)榉课莶疬w的評(píng)估結(jié)果往往很難得到被拆遷人的認(rèn)可，事實(shí)上，經(jīng)過(guò)協(xié)商，補(bǔ)償價(jià)格往往高于評(píng)估價(jià)格，否則很難達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償包括貨幣補(bǔ)償和住房安置補(bǔ)償。

協(xié)商補(bǔ)償和重新安置是一個(gè)困難的過(guò)程。發(fā)生矛盾時(shí)，拆遷人必須耐心，不得采取恐嚇、脅迫或者切斷水、電、氣、熱等非法手段進(jìn)行拆遷。拆遷應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍進(jìn)行，不得擅自擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍。確需擴(kuò)大、縮小拆遷范圍的，按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地審批手續(xù)，向原拆遷許可證核發(fā)的區(qū)縣房地產(chǎn)局申請(qǐng)變更拆遷范圍。你知道嗎