[網友咨詢]

我們家是安置房。我們按照拆遷順序選擇房子。選房后，我們簽訂了預約合同，交了1萬元定金，一周內交了房價的70%。我把房價的70%交到開發商賬戶后，和他簽了一份正式的商品房銷售合同，但告訴我房子已經賣了，合同是和別人簽的，他們是60號，我是72號，所以不能和你簽。我不要別的房子。開發商寫了一份聲明，承認一套房子賣了兩次（他沒有寫，我問過公證人，所以他最后寫了），并開具了房屋付款收據。如果我不想要房子，我怎么能要求開發商賠償我呢？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第八條規定：“因下列原因之一，不能實現商品房買賣合同目的的，可以采取下列措施之一：有下列情形之一的，買受人不能取得該房屋的，可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，出賣人也可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人的；（2） 商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋賣給第三人。”相關知識：如何處理“一房兩賣”糾紛。出賣人先后與兩個不同的買受人簽訂合同后，對后一個買受人履行了合同義務，辦理了房地產轉讓登記手續。在這種情況下，兩份房屋買賣合同都是有效的。但是，合同中的買受人實際取得了房屋所有權，因為合同履行后成立的合同。此時，前、后兩位買受人所享有的債權性質不同：后一位買受人是房屋的所有權人，因為他的債權已經得到滿足，所以他所享有的是房屋所有權所產生的物權債權。原買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權。債權請求權是對出賣人的一種付款請求權，特別是受償權。對銷售標的不具有直接控制和排他性影響。即使銷售標的物已經被占有，由于房屋所有權已經登記轉讓給后來的買受人，房屋的占有也失去了法律依據，構成無權占有，應當承擔返還房屋的義務。根據《合同法》第一百一十條第一款的規定，出賣人不履行非貨幣義務或者履行非貨幣義務不符合合同約定的，買受人在法律上或者事實上不履行的，不得要求履行。出賣人違反該義務的，應當承擔相應的法律后果。也就是說，合同標的物已經歸他人所有，實際履行已經不可能。在這種情況下，不存在強制實際履行的問題。這時，合同上的債務就變成了損害賠償的債務。出賣人將房屋出售給前買受人并辦理產權過戶登記后，出賣人與后買受人就同一房屋訂立買賣合同。

此時，由于房屋產權已經轉移，出賣人不再是房屋的所有權人。賣家就是別人賣的東西。《合同法》第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物屬于出賣人或者出賣人有權處分”，不屬于出賣人、出賣人無權處分的標的物，不構成買賣合同的標的物。關于無權處分制度，《合同法》第五十一條規定：“無處分權人處分他人財產，無處分權人經債權人承認或者訂立合同后取得處分權的，合同應有效。這兩項交易的過戶登記尚未完成。

兩次交易未辦理過戶登記的，房屋所有權仍由出賣人享有，兩次交易的買受人不取得房屋所有權。原則上，買受人只能通過債權保護的方式來保護自己的權益。連續買賣合同產生的雙重債權是平等的，沒有等級關系，因此前買受人和后買受人都必須隨時要求出賣人履行債務。買賣合同中買受人的一項權利也是履行的重要內容，即行使請求房屋所有權轉移登記的權利。在兩債權實現構成競爭關系的前提下，先取得登記申請權的債權具有優先效力。因此，就兩個合同的履行而言，首先應當按照登記請求的先后順序確定最先行使登記請求權的買受人的優先權。同時請求的，按照約定的履行期限到目前為止的先后順序確定履行期限達到前一個履行期限的合同買受人的優先權；一個合同約定了履行期限，另一個合同沒有約定履行期限的，未約定履行期限的合同買受人優先行使登記申請權；未約定履行期限的合同買受人優先行使登記申請權，筆者認為，自合同成立之日起，兩份合同的買受人有權申請登記，但簽訂在先合同的買受人有權在合同成立前申請登記，因此，優先合同應當受到合同簽訂順序的保護。但這種保護并不是確認原買受人擁有房屋所有權，而是保護原買受人優先行使登記請求權。登記機關應當優先受理原買受人的登記申請，法院可以判決強制出賣人履行原合同，并督促其及時辦理登記手續。

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