如何詳細(xì)解釋房屋拆遷與返還的稅收政策目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋拆遷補(bǔ)償主要有產(chǎn)權(quán)交易、價(jià)格補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)交易與價(jià)格補(bǔ)償相結(jié)合三種方式。就產(chǎn)權(quán)交易方式而言，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并非獲得金錢和貨物，而是獲得其他經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷返還涉及的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)按規(guī)定處理跟隨。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城鎮(zhèn)居民區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)），《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房屋征收營(yíng)業(yè)稅抵債問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]771號(hào)）和國(guó)稅函[2007]768號(hào)規(guī)定，納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中補(bǔ)償安置被拆遷戶的房屋，無(wú)論結(jié)算價(jià)款如何結(jié)算，拆遷戶取得房屋的目的如何，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，并應(yīng)按“出售房地產(chǎn)”的稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)房屋拆遷的特殊性，區(qū)分以下兩種情況確定營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

（1）還款面積相當(dāng)于拆遷建筑面積的部分，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅的成本價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未計(jì)價(jià)結(jié)算的居住區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），轉(zhuǎn)讓收入已計(jì)入住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)款并已征收營(yíng)業(yè)稅的，營(yíng)業(yè)稅不征收營(yíng)業(yè)稅。（2） 超過(guò)拆除建筑面積的部分，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定應(yīng)納稅額。一是根據(jù)納稅人最近一期類似應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定；二是根據(jù)其他納稅人最近一期類似應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定；三是，按以下公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅率）。在計(jì)算拆遷安置土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目房地產(chǎn)對(duì)被拆遷戶進(jìn)行安置的，安置房按銷售處理。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]91號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于清理土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品清償債務(wù)，換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)，因所有權(quán)轉(zhuǎn)移而取得的收入，可以按照企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝荒甓韧惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)值確定。

需要注意的是，上述“一對(duì)一”行為應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償，同時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給被拆遷戶的差額補(bǔ)償，計(jì)入拆遷補(bǔ)償；被拆遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的差額補(bǔ)償，沖抵項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條和原《稅務(wù)總局通知》國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按房屋地價(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問(wèn)題的批復(fù)（國(guó)稅函[2002]172號(hào)）規(guī)定，企業(yè)使用開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品清償債務(wù)、以非貨幣交換的其他企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人的貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)視為銷售，在轉(zhuǎn)讓所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)、使用權(quán)或者實(shí)際取得利息權(quán)時(shí)，確認(rèn)收入（或者利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。至于稅收成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵減拆遷補(bǔ)償款。根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，然后轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，對(duì)非現(xiàn)金資產(chǎn)進(jìn)行所得稅處理，分為兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，即以該財(cái)產(chǎn)的公允價(jià)值償還債務(wù)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司的“一對(duì)一”行為應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確認(rèn)恢復(fù)的商品房銷售收入，并確認(rèn)與拆遷補(bǔ)償金額相同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收成本。為了簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中類似住宅的成本價(jià)等于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅收成本。由此可以看出，土地增值稅與企業(yè)所得稅的征收原則是一致的。但在申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入。因此，“一對(duì)一”產(chǎn)權(quán)交易模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于以房地產(chǎn)所有權(quán)形式進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)利益交換，屬于應(yīng)稅行為。但是，在確定應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，要處理特殊問(wèn)題，不同稅種、不同情況要區(qū)別對(duì)待。

以上內(nèi)容是對(duì)“房屋拆遷返還稅收政策詳解”問(wèn)題的回答。歡迎需要法律幫助的讀者律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。