1、 如何評價溫室的拆遷

一般來說，溫室拆遷的評價方法是審查拆遷人的房屋價值評估報告。評審的主要內(nèi)容是評審機構(gòu)是否合格，評審機構(gòu)是否依法遴選，評審機構(gòu)的評審方法是否正確，而房屋評估的時點是否在房屋征收決定估算表公布后。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋價值補償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法進行評估確定。

對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格鑒定專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應(yīng)當(dāng)向社會征求意見。第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，采取多數(shù)決、隨機選擇等方式確定，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地進行房屋征收評估，任何單位和個人不得干預(yù)。二是拆遷時如何判斷房屋評估報告是否合理（1）檢查出具評估報告的主體是否合法，即評估機構(gòu)和評估人員是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。

作為從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)估價機構(gòu)，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資格。他不僅需要取得營業(yè)執(zhí)照，還需要取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資格證書。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一級、二級和三級。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，各機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。其中需要指出的是，根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十二條第二款規(guī)定，臨時期限內(nèi)具有三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事城市房屋拆遷房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，暫定期限為自新設(shè)之日起一年。

同時，以估價機構(gòu)名義進行估價活動并出具估價報告的估價人員，應(yīng)當(dāng)進行登記，取得本機構(gòu)工作人員的《專職注冊房地產(chǎn)估價師證書》。為了保證評估結(jié)果的公正性和透明度，減少不當(dāng)干擾（特別是來自政府的干擾），必須從評估機構(gòu)選擇的源頭入手，嚴(yán)格規(guī)范管理，《征收與補償條例》第二十條而《國有土地上房屋征收與評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第二十條四條均規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機抽取等方式確定，“不能由征收人指定，協(xié)商是確定鑒定機構(gòu)的必要工作程序。（3） 房屋征收評估報告的形式和內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，完整的評估報告應(yīng)當(dāng)包括致委托人的函件、評估人的陳述、評估假設(shè)和資格、評估結(jié)果報告四個部分。內(nèi)容的缺失和不完整將導(dǎo)致評估報告不合格。最重要的是要有估價公司的公章和不少于兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師的簽字，且不得用印章代替簽字。因此，對《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十一條和《估價辦法》第十七條第二款作了明確規(guī)定。此外，評估機構(gòu)應(yīng)堅持客觀、公正、獨立的原則，不受任何第三方的干涉。根據(jù)市場比較法等評估方法，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)符合《征收與補償條例》第十九條的要求，即“被征收房屋價值的征收補償不得低于被征收人同類房地產(chǎn)的市場價格”征收決定公告之日被征收的房屋”。

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