目前，租賃是土地承包經營權流轉的一種常見方式。承包人作為出租人，將自己承包的土地全部或者部分出租給集體經濟組織以外的組織或者個人一定期限，收取租金。集體土地租賃作為農村土地流轉的重要形式，有利于農地的最大化利用和資源的優化配置。但在拆遷面前，由于承租人不是土地的實際所有人，其權利極易受到侵害，難以獲得合理、充分的補償；另外，部分承租人在前期缺乏相應的土地投資補償手段。針對上述問題，我們通過案例探討了農村集體土地承租人在拆遷中的利益保護問題。

事實表明：有一家非村集體企業租賃了一個村集體的100畝土地，該企業前期投入土地種植珍貴樹種，依法辦理了相關手續，并獲得了農業項目扶持。現在因為村集體選址要規劃道路，面臨拆遷。一是保障承租人利益的法律依據。第二，關于承租人法律地位的規定。根據《中華人民共和國物權法》第四十二條第一款的規定：“為滿足社會公共利益的需要，集體所有的土地和單位，個人房屋和其他不動產可以依照法律規定的權限和程序進行征收，可見征收法律關系中的直接被征收人是農民集體。但《土地管理法》第三十九條也規定，承包人可以在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包、出租給第三人，承包人與發包人的關系不變。2005年，最高人民法院在《最高人民法院關于審理農村土地承包糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，規定了承租人在征地補償費分配糾紛中的權利：“承包人以轉包、租賃等方式將土地承包經營權轉讓給第三人的，當事人另有約定的除外，苗木補償費歸實際出資人所有，地上附著物補償費歸附著物所有人所有。”。

雖然有上述規定，但本案中提到的“名貴樹種”的收益有一定的長期預期，承租人也會因為其生物特性在前期進行大量的土地投資。對于如何賠償這些部件的經濟損失，沒有任何規定。因此，我們可以認為，在拆遷過程中，對承租人的權利缺乏法律保護。從《物權法》的規定可以看出，承包人對農村集體土地享有的是地役權，是一種特殊的用益物權；外企在村里租賃集體土地的實質是以承包人地役權為基礎的二級地役權，以雙方簽訂的租賃合同為基礎。雖然是次地役權，但在征收過程中也享有合法權益。它是一種直接表達，應當享有賠償的權利。

2。保護信托利益

本案中，企業種植的珍稀樹種，已獲得相關審批程序和項目的支持。根據行政法上的信賴利益保護理論，企業投資農地是建立在政府公信力的基礎上的。此時，如果政府所進行的公路規劃是在這一農業項目的支持下進行的，政府將對此負責，這違反了“一旦政府作出決定，非社會重大利益或不改變將造成重大損失，不能隨意改變”的原則。由于樹木是一種特殊的農業投資，特別是珍貴樹種，其投資與收益之間存在著很長的時差，而這種時差也是一種投資。珍貴樹種的收益是將來的，雖然不是實際損失，但承租人的預期利益也應納入補償范圍內。根據法律規定，拆遷中的苗木、地上附著物的補償屬于附著物所有人。但“珍稀樹種”苗木補償的計算應與普通農作物不同。對苗木、地上附著物的補償，沒有具體規定的，應當向附著物所有人支付；林木損失的計算，參照其當時的市場價值。基于信托利益，應補償承租人在土地早期的高成本投資，以及稀有樹種的種植和維護成本。但是，補償金不應按現值計算，而應按可預見的未來基本市場價值計算。只有這樣，才能充分保護農村集體土地承租人的合法利益和預期利益。綜上所述，面對現實社會的日新月異，農村集體土地拆遷也在不斷發生新情況、新問題；如何與時俱進地保護承租人的合法權益，需要我們在理論上不斷探索和實踐，立法與實踐，路漫漫，我會上上下下。

本文是旭日北京集體土地拆遷維權律師網的原創文章，謝絕轉載。如需轉載，請征得我隊同意。你知道嗎