如何處理土地抵押合同糾紛

雙方當(dāng)事人可以先調(diào)解，調(diào)解不成的可以起訴解決，這樣法院才能做出相對(duì)公正的判決。根據(jù)《擔(dān)保法》，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)該財(cái)產(chǎn)的占有，以該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)的，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換、變賣(mài)、拍賣(mài)后，債權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人之間設(shè)定抵押權(quán)的合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，其內(nèi)容主要包括：被擔(dān)保的主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量；抵押擔(dān)保的范圍，土地抵押合同是因土地抵押合同糾紛提起的訴訟。根據(jù)民事訴訟法第二十四條的規(guī)定，由被告住所地或者抵押合同履行地人民法院管轄。處理土地抵押合同的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第十六章、《擔(dān)保法》第三章、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋。抵押合同與擔(dān)保合同一樣，也是以主合同存在為基礎(chǔ)的主合同的從屬合同。抵押合同也具有一定的獨(dú)立性，當(dāng)事人可以單獨(dú)就抵押合同提起訴訟。因此，《規(guī)定》也將其視為獨(dú)立的三級(jí)訴因。在確定訴訟事由時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，當(dāng)事人同時(shí)就主合同和抵押合同提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)以主合同而不是土地抵押合同確定訴訟事由。另外，對(duì)抵押合同的性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)，一種是屬于物權(quán)行為，另一種是屬于債權(quán)行為。我國(guó)主流觀點(diǎn)采用債權(quán)行為理論。抵押合同只是設(shè)定抵押權(quán)的合同。合同的成立并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的產(chǎn)生，抵押權(quán)的產(chǎn)生也有賴(lài)于公示。因此，在確定訴因時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意土地抵押合同與抵押糾紛的區(qū)別。抵押權(quán)糾紛是物權(quán)糾紛，土地抵押合同是債權(quán)糾紛。土地使用權(quán)抵押及其條件土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)受讓人以土地使用權(quán)作為清償債務(wù)的擔(dān)保。債權(quán)人不能履行債務(wù)時(shí)，可以將抵押的土地使用權(quán)折價(jià)或者優(yōu)先受償。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地使用者在滿足一定條件的前提下，有權(quán)抵押土地使用權(quán)。這些條件如下：

1。抵押人是土地使用權(quán)人。也就是說(shuō)，土地抵押合同的抵押人必須有抵押土地的使用權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)的人不能抵押土地使用權(quán)。抵押的土地使用權(quán)通常是有償取得的。劃撥取得的土地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)的，劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)可以抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）持有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府繳納土地使用權(quán)出讓金，或者以租金收入支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)抵押合同不得違反國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。抵押人不得喪失土地使用權(quán)。土地使用權(quán)因使用期限屆滿或者國(guó)家依法收回而不存在的，不得抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物和其他附著物也應(yīng)當(dāng)?shù)盅骸５厣辖ㄖ锖推渌街锏盅簳r(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也抵押。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，并按照規(guī)定辦理抵押登記。第二，土地使用權(quán)抵押合同中雙方的權(quán)利義務(wù)在土地使用權(quán)抵押合同訂立后，雙方之間會(huì)存在一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。抵押人在土地使用權(quán)抵押合同中的權(quán)利主要有：。抵押人以土地使用權(quán)為抵押物的，不轉(zhuǎn)讓抵押物，仍按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定占用、使用土地，在抵押期間依法享有土地收益。但是，除債務(wù)人不履行債務(wù)后抵押物的孳息外，孳息應(yīng)當(dāng)屬于抵押權(quán)的范圍。抵押人有權(quán)處分土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押后，抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但為保證抵押權(quán)人的利益，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人的同意。否則，抵押人的轉(zhuǎn)讓無(wú)效。抵押人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)抵押價(jià)值的剩余部分設(shè)立債務(wù)擔(dān)保。一般來(lái)說(shuō)，土地使用權(quán)抵押人不得重復(fù)抵押同一土地使用權(quán)的價(jià)值。但是，這并不排除抵押人可以為同一土地使用權(quán)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)。抵押人的義務(wù)是保證抵押土地使用權(quán)的效力。抵押人應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，積極開(kāi)發(fā)利用土地，保持土地使用的實(shí)用價(jià)值，不受他人損害。有第三人追索土地使用權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，保證抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同中的主要權(quán)利如下：。也就是說(shuō)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人可以折價(jià)出售抵押物，取得優(yōu)先受償權(quán)。他人侵犯土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人有權(quán)停止侵害，恢復(fù)原狀，賠償損失。抵押權(quán)人有代位求償權(quán)。抵押物受到他人侵害的，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)抵押物享有代位求償權(quán)。也就是說(shuō)，我們可以直接向侵權(quán)人或者保險(xiǎn)公司索賠，以獲得賠償或者保險(xiǎn)金。抵押權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)。抵押權(quán)人還欠他人債務(wù)時(shí)，為履行清償義務(wù)，可以將抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。但抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，債務(wù)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。

抵押權(quán)人應(yīng)履行的義務(wù)主要在于按債務(wù)關(guān)系的數(shù)額償還債務(wù)，即抵押物折價(jià)或變賣(mài)時(shí)，超出的債務(wù)價(jià)款應(yīng)返還抵押人。第三，其他有關(guān)土地使用權(quán)抵押的法律法規(guī)在實(shí)踐中，當(dāng)事人除應(yīng)遵守上述法律法規(guī)外，還應(yīng)遵守以下法律法規(guī)。

1。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)擔(dān)保法）規(guī)定了土地使用權(quán)抵押。第三十四條抵押人有權(quán)依法處分土地上的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他固定物，以及荒山、溝渠、山丘的土地使用權(quán)，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的灘涂和其他荒地，可以抵押。第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，抵押時(shí)國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。抵押人的義務(wù)