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我國宅基地立法的不足

來源: 律霸小編整理 · 2025-05-08 · 621人看過

1、我國宅基地立法的不足之處在于：（1）規制原則層次低。規范農村住房和宅基地使用權的法律規范數量少，效力水平低。很大程度上取決于文件和地方政策的調整，其中買賣雙方的規范數量較少。目前，我國尚無民法對農村宅基地進行調整。就國家立法而言，僅僅依靠民法通則和土地管理法中的少數規范。國務院雖然在1993年頒布了《村鎮規劃建設管理條例》，但只規定了建房的申請程序和審批權限，沒有規定農村房屋的流轉和糾紛的解決辦法。國家土地局下發的《關于加強農村宅基地管理的請示》雖然直接調整了農民宅基地的用途，但其有效性水平較低，對房屋流轉和登記沒有規定。與豐富成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在很多法律真空，而且內容也相對較淺。（2）內容不清，沖突嚴重。

由于法律法規的原則性和有效性不高，地方政府和相關職能部門的文件實際上對農村住房和宅基地流轉進行了調整，但也存在矛盾、沖突、權責不清等問題。根據上述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入非農建設市場，轉為建設用地使用權。但是，宅基地作為村民建房的用地，可以直接用于非農建設，宅基地使用權的流轉沒有絕對的禁止。但在如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批準或不批準，只規范了建房行為，而不是買賣房屋行為。因此，在實踐中存在一些不統一。根據《擔保法》，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地合并時，如何確定房屋抵押后宅基地使用權是否會被抵押，《擔保法》沒有規定。實踐中，有人認為抵押只能是房屋，而宅基地使用權不能納入抵押范圍。但根據“宅基地同一”原則，禁止宅基地使用權抵押的，宅基地上的房屋所有權抵押也應無效。這顯然違背了房主自由處分的原則。關于宅基地是否可以與房屋一并轉讓，《土地管理法》第六十二條承認農村房屋可以買賣，但并未明確農村房屋買賣時宅基地使用權是否可以同時轉讓。如果不包括宅基地使用權的轉讓，只有房屋買賣才是合法有效的，因為它不涉及宅基地的轉讓，但違反了“房地一致”的原則。通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限于農民，不能出售給城鎮居民，但必須符合下列條件：

（1）轉讓人有兩套以上農村房屋；

（2）受讓人無住房和宅基地，符合配租條件宅基地使用權的轉讓；

（3）轉讓應當經集體組織批準；

（4）宅基地的使用應當與房屋一并轉讓。

以上是我國宅基地存在的缺陷和農民轉移宅基地的條件。我希望我能幫你解決你的問題。對于司法實踐中產生的糾紛，如果需要辦理訴訟程序，最好提前咨詢相關專家和律師，避免走彎路，更好地解決他們面臨的問題。律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎參加法律咨詢。律師推薦：邵陽、杭州、廣東、嘉定

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