所謂“城中村”，是指在城市快速發展的過程中，農村土地全部被征用，農民身份轉變為居民后，農村集體成員仍居住在原村改造的居住區內，或者說在農村村莊的城市化進程中，大部分農村土地被征用后，隨著時代的發展步伐停滯不前，游離于現代城市管理之外，農民仍然生活在原來的村莊里，也被稱為“城中村”。通常，“城中村”只是指處于城市邊緣的農村地區，是經濟快速發展和城市化進程中城市的一部分。但是，鄉鎮在土地所有權、戶籍制度和行政管理制度上仍然保留著鄉村模式。“城中村”是城市的“縫隙”。這種獨特的地位和現象必然帶來一系列的社會問題：（1）人口混亂，“城中村”由村民、市民和流動人口組成。流動人口已成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2） 城市規劃滯后，違章建筑比較集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”的景觀獨具特色。由于房屋密度大，采光通風條件差，村民居住環境較差。（3） 基礎設施不完善，衛生條件太差。各種管道雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。土地利用中存在宅基地、工業用地、商業用地相互交織、非法出租、轉讓、倒賣、管理混亂等諸多問題，“城中村”不僅影響了城市的美觀，而且阻礙了城市化進程，制約了城市的發展。它已成為困擾許多城市發展的“痼疾”。《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”，即所謂的“土地二元所有制結構”。根據《中華人民共和國憲法》第十條和《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定，土地所有權國家具體劃分為“城市土地屬于國家”，“農村和郊區土地屬于農民集體所有，除依法屬于國家所有的土地外，“宅基地、自留地、自留山也屬于集體所有”。在城市化進程中，“城中村”位于城市邊緣，是城市的一部分。它既有城市的一些習慣，又擺脫不了農村固有的特點。它是兩者的混合體。

“城中村”的土地權屬狀況大致可以分為三類：（1）土地已經“撤村建房”，土地已經被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村莊已經完全被城市包圍，原來的農民都變成了居民，只保留了傳統的農村生活習慣。這在廣義上通常被稱為“城中村”。它已經改造成了城市，不再是“城中村”改造的對象。（2） 他們正在“遷村建房”。大部分土地已經被征用，一部分土地所有權屬于國家，一部分屬于集體，但原來農民還沒有成為居民。（3） 但是，它已經被納入城市框架，所有的土地仍然屬于集體所有。后兩類村莊是狹義的“城中村”，俗稱“城中村”進行改造。“城中村”的土地所有權有兩種：國有土地所有權和集體土地所有權。從表面上看，兩種土地所有權只是不同的所有權主體，但其本質是不平等的。具體表現為：（1）國家所有權的權利主體是國家，集體所有權的權利主體是集體。根據《土地法》第十條的規定，集體所有權的權利主體可以分為鄉集體、村集體和村民小組三種組織形式。這兩種土地所有權可以在集體與國家之間進行轉換，是單方面的。它只能由集體所有制向國家所有制轉變，不能由國家所有制向集體所有制轉變。同時，集體所有制主體之間不能相互轉化。（2） 集體所有制向國家所有制轉變只有一個條件。根據《憲法》第十條和《土地管理法》第二條的規定，土地出讓是土地出讓的方式。這種行為在本質上可以看作是一種交易。它只是一種強制購買和強制銷售。只有一方（國家）有意思，幾乎不能容忍另一方（農村集體）表達意思，而農村集體只有強迫性，因此難以保證交易的公平性。自然，現實中征地補償金過低，侵害了農民權益。（3） 兩種所有制的權力也完全不平等，這主要體現在兩種土地使用權上。然而，“城中村”的土地所有權往往呈現出國家所有權借助“公共利益需要”而擴張的趨勢，“城中村”的集體土地所有權逐漸萎縮；同時，這也表明，集體土地所有者已經清楚地看到，國家征收土地并非完全出于公共利益的需要，他們在征收后為土地使用權的轉讓獲得了商業利益。于是，農村集體開始嘗試在土地權屬交易中與市場價格討價還價，甚至漫天要價，從而保住自己的土地權屬，并在城中村得以延續。土地使用權是指土地使用者在法律允許的范圍內占有、使用、受益和處分土地的權利，即依法取得土地使用權。由于兩種土地所有權的本質區別，土地使用權也不完全相同。國有土地使用權只有一種形式，集體土地使用權可分為宅基地使用權、農用地使用權和非農用地使用權。雖然集體土地使用權和國有土地使用權都具有物權性質，屬于其他物權范疇，但集體土地使用權比國有土地使用權有更多的限制：①宅基地使用權依法不得轉讓、抵押；②集體土地使用權不得依法轉讓、抵押；②只有依法承包并經用人單位同意抵押的荒山、荒溝、荒山、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，涉及使用范圍的鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物的集體土地使用權可以抵押；③集體土地使用權不得用于出租；④集體土地使用權不得用于投資或股權。這些限制使集體土地使用權在本質上與國有土地使用權不平等，使集體土地使用權的功能局限于住宅用地和農用地。在城中村地區，兩種土地使用權并存，但在效率上存在較大差距。突出表現為土地使用權收益遠遠大于集體土地使用權收益。利益的刺激和誘惑使集體土地使用權人不再安頓在土地使用的各種規范中，突破原有的規則，尋求與國有土地使用權等同的利益。這必然導致“城中村”的現實：①存在大量未經規劃建設部門批準的違法建筑；②存在大量非法占用、圈地；③非法出租土地；④土地入股興辦各類產業；⑤使用集體土地抵押貸款；⑥利用集體土地違法開發經營房地產。由于“城中村”集體土地的邊際性、稀缺性、區位性、固定性、多樣性、復雜性，以及與國有土地使用權相比成本較低，具有較強的市場需求。土地使用權的差異性使“城中村”客觀存在。為了使上層建筑與經濟基礎相適應，必須解決城市化快速發展帶來的城中村問題。如果你的情況更復雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎