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寧波
土地使用期限能否從實際使用之日算起
A： 國務院頒布的《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定了不同用途土地的最高使用年限。與此同時，《條例》第二十二條規定，“土地使用者通過出讓取得的土地使用權的使用年限，為土地使用權出讓合同約定的年限減去出讓后剩余年限原土地使用者已經使用的年限年數。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十三條的規定基本相同。也就是說，以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓人可以使用土地的年限，自出讓之日或者開工之日起不重新計算，但原使用者使用年限后的剩余年限，從原土地出讓合同約定的年限中扣除。以問答為例，如果土地出讓年限為40年，出讓時土地已使用（土地出讓后因民間原因造成的閑置土地仍視為使用）7年或8年，則新受讓人剩余土地使用年限為33年或32年。但需要指出的是，《國務院條例》和《中華人民共和國城市房地產管理法》都沒有規定土地使用期限的起算時間。有關國有土地使用權出讓合同的參考文本大多規定“土地使用期限自出讓人交付土地之日起計算”。然而，什么是交貨和交貨標準在本文中并沒有統一的表述。實踐中，土地出讓合同對此往往沒有約定或約定不明確。有人認為，轉讓方應完成“三通一平”（還有“五通一平”、“七通一平”等）。如果沒有明確的交付標準和交付方式，土地使用年限的起始計算就會成為一個問題。由于政府原因，土地不能按時交付或長期閑置的情況并不鮮見。從公平的基本原則和《土地出讓期限規定》的初衷出發，土地使用期限應當自受讓人實際使用之日起計算。因此，因政府未按時交付土地或者交付土地不符合條件，使用人不能實際使用土地的，土地使用年限應當從符合條件之日起計算，而不是從原出讓合同約定的時間起計算。
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