從全國(guó)閑置土地案例來(lái)看，由“政府原因”造成的閑置土地?cái)?shù)量和面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)企業(yè)自身原因，因此有必要對(duì)閑置土地成因中的政府因素進(jìn)行分析。

非凈土地轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致土地交付延遲和土地閑置。非凈土地流轉(zhuǎn)的原因是多方面的，其根本原因是被征地農(nóng)民的補(bǔ)償期望與補(bǔ)償方案不匹配。為加快征地進(jìn)度，提高征地效率，一些地方有關(guān)部門在建設(shè)用地報(bào)批前期工作不扎實(shí)，征地補(bǔ)償方案也沒(méi)有被征地農(nóng)民充分了解，造成征地難在村民后悔莫及的現(xiàn)象中。因此，雖然政府提供了土地，但由于征地拆遷進(jìn)展困難，土地交付時(shí)間被迫推遲，項(xiàng)目單位無(wú)法如期進(jìn)場(chǎng)施工。達(dá)到規(guī)定時(shí)間后，被認(rèn)定為閑置土地。

臨時(shí)調(diào)整規(guī)劃。隨著城市建設(shè)、發(fā)展戰(zhàn)略和功能定位的變化，相關(guān)規(guī)劃可能需要不斷調(diào)整。企業(yè)完成征地后，如果相關(guān)規(guī)劃需要調(diào)整，企業(yè)原有的土地建設(shè)規(guī)劃往往不能及時(shí)作出回應(yīng)，使后期的土地因建設(shè)不足而被迫閑置。另外，一些企業(yè)為了自身利益申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃，因此需要用地單位和地方政府再次協(xié)調(diào)溝通。如果這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，也會(huì)導(dǎo)致土地閑置。

施工審批流程繁瑣。用地單位進(jìn)場(chǎng)開工的前提是完成《建設(shè)工程施工許可證》，辦理該許可證的條件是依次辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等一系列手續(xù)。在此過(guò)程中，如果相關(guān)部門在任何環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)不當(dāng)、拖延等，都會(huì)造成用地單位不能按時(shí)開工，造成土地閑置。土地供應(yīng)是盲目的。從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等閑置土地是閑置土地的主要組成部分。這主要是由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行影響，招商引資壓力加大，地方政府不僅要用光年度劃撥的土地指標(biāo)，還要保證較高的供地率，這導(dǎo)致一些地方急于供地，可能會(huì)放寬項(xiàng)目預(yù)審的限制，而忽視對(duì)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力和行業(yè)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)和考慮，導(dǎo)致出現(xiàn)前期超需求征地、后期資金不足中斷建設(shè)或虛構(gòu)項(xiàng)目可行性方案等問(wèn)題，當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目生產(chǎn)延遲。

用看得見的手解決閑置問(wèn)題

1嚴(yán)格執(zhí)行“凈土地”出讓政策，靈活運(yùn)用征地補(bǔ)償方式。為防止土地閑置，有關(guān)部門首先應(yīng)嚴(yán)格要求未完成“凈用地”標(biāo)準(zhǔn)的土地不得辦理供地手續(xù)。同時(shí)，為減少征地糾紛，加快征地進(jìn)度，建議政府或社會(huì)團(tuán)體成立土地托管機(jī)構(gòu)，通過(guò)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將農(nóng)民承包土地轉(zhuǎn)讓給托管機(jī)構(gòu)，托管機(jī)構(gòu)通過(guò)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以獲得較高的農(nóng)業(yè)收入。農(nóng)民可以通過(guò)土地流轉(zhuǎn)獲得穩(wěn)定的收入，同時(shí)可以根據(jù)自身?xiàng)l件從事工商業(yè)或成為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者。這樣，一些農(nóng)民就不再依靠土地謀生了。一旦發(fā)生征地，農(nóng)民的反應(yīng)不會(huì)太強(qiáng)烈，這樣征地才能順利完成。

2確保規(guī)劃的嚴(yán)肅性，實(shí)施多規(guī)劃整合。一方面，各級(jí)政府要降低規(guī)劃調(diào)整頻率，杜絕“一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，一個(gè)規(guī)劃”的現(xiàn)象；另一方面，禁止用地單位為追求經(jīng)濟(jì)利益而擅自調(diào)整規(guī)劃限制。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)施多規(guī)劃整合，建立統(tǒng)一銜接、功能互補(bǔ)、相互協(xié)調(diào)、相互制衡的空間規(guī)劃體系，確保規(guī)劃在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)作用。

三部門合力遏制土地閑置現(xiàn)象。在明確法定審批程序的基礎(chǔ)上，取消不必要的審批環(huán)節(jié)，提高政府部門工作效率，通過(guò)制定時(shí)限制度和責(zé)任追究制度，進(jìn)一步完善和規(guī)范。同時(shí)，理順工作職責(zé)，形成以國(guó)土資源為主導(dǎo)，發(fā)展改革、商務(wù)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門參與，責(zé)任明確的良性監(jiān)管體系，積極運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信和信息技術(shù)，加大審批后監(jiān)督精細(xì)化管理力度。

4加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃控制，確保土地供應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。各地國(guó)土資源部門要在土地審批前增加土地利用意向協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，通過(guò)與土地使用者簽訂《土地利用意向協(xié)議》，減少批量審批土地的盲目性。同時(shí)，借助土地預(yù)申請(qǐng)制度，選擇意向單位的資金實(shí)力和開發(fā)能力，確保后期土地利用效率。同時(shí)，國(guó)土部門在制定供地計(jì)劃時(shí)，要研究土地市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策環(huán)境和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整土地供應(yīng)政策，縮小整個(gè)或部分行業(yè)的土地供應(yīng)規(guī)模。

5運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，激發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的積極性。一是實(shí)行履約保證金制度。履約保證金的金額應(yīng)當(dāng)在出讓公告、預(yù)核準(zhǔn)公示或者土地招拍掛文件中明確，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和驗(yàn)收調(diào)試情況分期退還。不按約定進(jìn)行建設(shè)的，扣繳相應(yīng)的違約金，并將違約行為列入信用檔案，以限制再征地或給予其他處罰；二是鼓勵(lì)企業(yè)開發(fā)利用閑置低效土地。比如，鼓勵(lì)企業(yè)利用閑置低效工業(yè)用地，減免相關(guān)稅費(fèi)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化工廠。建設(shè)完成后，允許企業(yè)在土地和房地產(chǎn)有形市場(chǎng)上出租或出售，也可以由政府按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買或出租。既能保護(hù)原有企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)益，又能增加盤活低效用地的途徑；三是適當(dāng)提高工業(yè)地價(jià)，綜合考慮征地成本，科學(xué)確定工業(yè)地價(jià)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)集聚狀況、周邊地區(qū)地價(jià)等，使地價(jià)能夠真實(shí)反映土地市場(chǎng)供求狀況和土地價(jià)值；四是在確定單塊土地規(guī)模時(shí)，要考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃、發(fā)展前景該項(xiàng)目，并綜合實(shí)力的預(yù)期用地單位，從而科學(xué)地確定單一土地供應(yīng)面積。對(duì)用地規(guī)模需求較大的項(xiàng)目，建議分期供地，就近儲(chǔ)備。你知道嗎