以租代征的定義、發(fā)展現(xiàn)狀、案例及法律分析？

1。以租代征的定義？“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。所謂“以租代征”，是指通過出租農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的法定審批，擴(kuò)大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納相關(guān)稅費(fèi)和履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以來，它在許多地方滋生。后來，在清理整頓土地市場(chǎng)秩序的過程中進(jìn)一步蔓延升級(jí)。政府違法建設(shè)的動(dòng)機(jī)在于加快發(fā)展速度和城市化進(jìn)程。近年來，大量涉及征地拆遷的行政違法行為生動(dòng)地刻畫了一些官員對(duì)發(fā)展的渴望和對(duì)政績(jī)的片面認(rèn)識(shí)。當(dāng)非法征地成為眾矢之的，中央三令五申嚴(yán)加整治時(shí)，一些地方開始尋求新的圈地方式。由當(dāng)?shù)卣痛逦瘯?huì)簽訂的所謂“行政租賃”現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生。企業(yè)租賃土地的目的是為了盈利。許多違法用地的企業(yè)無視國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，公然上馬一些因投資過大而受到明確限制的項(xiàng)目。2006年4月，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局查處雨花區(qū)李坨鎮(zhèn)違法用地案件76件，涉及土地409.73畝，其中基本農(nóng)田354.8畝，一般耕地47.1畝。共有14.4萬平方米的建筑被非法占用。湖南省國(guó)土資源廳提出以下建議：依法拆除違法占用建筑物，恢復(fù)耕地；將5名責(zé)任人移送司法機(jī)關(guān)處理。湖南省紀(jì)委、監(jiān)察廳向有關(guān)責(zé)任人提出了相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處理意見。2004年3月至2006年11月，王文莊鎮(zhèn)8個(gè)行政村未經(jīng)批準(zhǔn)，將集體土地非法出租給30家非農(nóng)建設(shè)企業(yè)。共違法出租土地904.5畝，其中耕地344.2畝；30家企業(yè)中，有22家已占用建設(shè)用地并已竣工。

天津市國(guó)土資源和房屋局提出如下建議：沒收8個(gè)村委會(huì)的違法土地租賃收入，并處違法收入5%的罰款。對(duì)違法占地、竣工的22家企業(yè)，對(duì)其中10家違反土地利用總體規(guī)劃占用土地的，責(zé)令限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)原狀；其他12家企業(yè)被責(zé)令沒收違法占用土地上的新建建筑物和其他設(shè)施。天津市紀(jì)委監(jiān)察局向有關(guān)責(zé)任人提出了相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處理意見。第三，法律分析我國(guó)土地管理法規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用管理制度。國(guó)家制定土地利用總體規(guī)劃，明確土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。目前，只有省級(jí)以上政府有權(quán)審批征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。征用涉及基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外其他土地的耕地35公頃以上，其他土地70公頃以上的，必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

正是為了擺脫這些制約，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戲，試圖通過一張租約掩蓋真相，使市、縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府真正擁有了“征地權(quán)”。在這個(gè)問題上，農(nóng)民和地方政府的利益是高度一致的。此外，一些用地單位也希望通過“以租代征”的方式更方便地占用土地，這使得“以租代征”的趨勢(shì)越來越強(qiáng)烈。在一定程度上，土地利用管理制度將是“架空的”。造成這一現(xiàn)象的主要經(jīng)濟(jì)原因是：（1）由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，可以開展“建城運(yùn)動(dòng)”，變相建立和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，解除地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸制約，“以租代征”成為一些地方應(yīng)對(duì)國(guó)土資源管理高壓局面的權(quán)宜之計(jì)。盡管這些官員明白“以租代征”是明顯的違法用地行為，但他們?nèi)匀荒S、縱容甚至直接參與這種行為。在一些地方，“以租代征”是在政府直接參與下完成的，即“以租代征”不是發(fā)生在企業(yè)和農(nóng)民之間，而是發(fā)生在地方政府和農(nóng)民之間。主要有兩個(gè)原因：一是政府是當(dāng)?shù)貓@區(qū)建設(shè)的主體，為了降低征地成本，政府采取了“以租代稅”的方式；二是出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，農(nóng)民不愿意與用地企業(yè)簽訂“以租代稅”的“租賃合同”，并要求政府代表企業(yè)簽字，政府出于GDP、稅收等考慮同意。（2） 土地租賃企業(yè)認(rèn)為“以租代征”可以避免繁瑣的土地審批手續(xù)，加快項(xiàng)目進(jìn)度，同時(shí)可以繞過法定的土地稅，如耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、土地管理費(fèi)等，同時(shí)也可以避免占用與補(bǔ)償?shù)钠胶饬x務(wù)，降低土地成本的門檻。（3） 與一次性征地相比，“以租代征”不僅節(jié)約了土地，而且每年都能得到國(guó)家的糧食補(bǔ)貼。它可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，可以說是長(zhǎng)期解決后顧之憂。如果征地建廠，哪怕一畝地交上幾萬元，不到10年就用光了。無論出于何種經(jīng)濟(jì)原因，這種政府主導(dǎo)的土地利用模式的實(shí)質(zhì)是，這個(gè)政府“吃”下一屆政府的短期行為。土地在本期使用，但租金在下一期支付。這一屆創(chuàng)造了政績(jī)，但代價(jià)由下一屆承擔(dān)。因此，這也是“以租代征”成為一些地方土地利用潛規(guī)則的原因之一。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三條：“珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，是我國(guó)的基本國(guó)策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃、嚴(yán)格管理、保護(hù)和開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。”第六十三條土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定并依法登記的工商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，土地所有人可以轉(zhuǎn)讓、出租等方式轉(zhuǎn)讓給單位或者個(gè)人使用簽訂書面合同，明確用地界限、面積、建設(shè)工期、使用年限和用地用途、規(guī)劃條件等雙方的權(quán)利和義務(wù)。前款所稱集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表三分之二以上通過。以出讓方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有者與土地使用者簽訂的書面合同另有約定外，可以轉(zhuǎn)讓、交換、贈(zèng)與、抵押。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)及其最長(zhǎng)期限的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、交換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。第七十四條：“出售或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；違反土地利用總體規(guī)劃，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，對(duì)違法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，應(yīng)當(dāng)限期拆除，恢復(fù)原狀