[前言與案例]

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與人們法律意識(shí)的淡薄形成巨大反差，導(dǎo)致土地租賃亂象頻發(fā)，糾紛不斷。筆者通過(guò)具體案例對(duì)農(nóng)村土地租賃合同的效力進(jìn)行了分析，以供參考。2008年12月，乙方王某作為村非集體成員與甲方某村簽訂土地租賃協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，甲方將甲方集體所有的50畝土地租賃給乙方王某，租期20年。甲方的簽字人是村支部書(shū)記，協(xié)議上蓋有村民委員會(huì)的印章，但土地的租賃未經(jīng)甲方村民集體決議批準(zhǔn)，協(xié)議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種樹(shù)。2014年6月2日，因村民委員會(huì)換屆后乙方拖欠租金，甲方未能達(dá)成協(xié)議，發(fā)生糾紛。甲方認(rèn)為未經(jīng)集體同意，乙方簽訂的土地租賃協(xié)議無(wú)效。如乙方認(rèn)為該土地已出租六年并已支付租金，則視為對(duì)本協(xié)議的認(rèn)可，本合同有效。因此，甲方向法院起訴乙方，確認(rèn)對(duì)方簽訂的合同無(wú)效。法院審理后認(rèn)為，發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上村民代表同意，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》，未經(jīng)集體同意，違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，未報(bào)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于無(wú)效合同。因此，《土地租賃協(xié)議》無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)實(shí)行家庭承包。對(duì)不適合家庭承包的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等承包形式。”同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規(guī)定，在同等條件下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)以其他方式優(yōu)先承包農(nóng)村土地。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)事先征得集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經(jīng)集體同意。無(wú)論是村民會(huì)議還是村民代表會(huì)議，甲方都無(wú)權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方。因雙方簽訂的協(xié)議違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。

然而，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于村民委員會(huì)收租行為是否可以視為默許或認(rèn)可。乙方已承包土地六年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第四十八條必須具備兩個(gè)有效條件：一是經(jīng)三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表同意；二是經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個(gè)要素都是不可或缺的。雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議》違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，由于無(wú)效合同從一開(kāi)始就是無(wú)效的，原告的訴訟不超過(guò)法定訴訟時(shí)效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書(shū)》屬于無(wú)效合同，法院根據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到規(guī)范和合法化農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，保護(hù)村民和集體合法權(quán)益的目的。你知道嗎