[前言與案例]

農村經濟的快速發展與人們法律意識的淡薄形成巨大反差，導致土地租賃亂象頻發，糾紛不斷。筆者通過具體案例對農村土地租賃合同的效力進行了分析，以供參考。2008年12月，乙方王某作為村非集體成員與甲方某村簽訂土地租賃協議。根據協議，甲方將甲方集體所有的50畝土地租賃給乙方王某，租期20年。甲方的簽字人是村支部書記，協議上蓋有村民委員會的印章，但土地的租賃未經甲方村民集體決議批準，協議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種樹。2014年6月2日，因村民委員會換屆后乙方拖欠租金，甲方未能達成協議，發生糾紛。甲方認為未經集體同意，乙方簽訂的土地租賃協議無效。如乙方認為該土地已出租六年并已支付租金，則視為對本協議的認可，本合同有效。因此，甲方向法院起訴乙方，確認對方簽訂的合同無效。法院審理后認為，發包人將農村土地承包給集體經濟組織以外的單位或者個人的，經村民會議三分之二以上成員或者集體經濟組織三分之二以上村民代表同意，報鄉（鎮）人民政府批準。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協議書》，未經集體同意，違反了《民主協商程序法》的強制性規定，未報鎮人民政府批準，屬于無效合同。因此，《土地租賃協議》無效。根據《中華人民共和國農村土地承包法》第三條規定：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包在農村集體經濟組織內實行家庭承包。對不適合家庭承包的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等承包形式。”同時，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規定，在同等條件下，集體經濟組織成員有權以其他方式優先承包農村土地。發包人將農村土地承包給集體經濟組織以外的單位或者個人，應當事先征得集體經濟組織成員村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經集體同意。無論是村民會議還是村民代表會議，甲方都無權代表甲方將集體土地出租給乙方。因雙方簽訂的協議違反了《民主協商程序法》的強制性規定，應為無效合同。

然而，本案爭議的焦點在于村民委員會收租行為是否可以視為默許或認可。乙方已承包土地六年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過法律規定的訴訟時效。《中華人民共和國農村土地承包法》第四十八條必須具備兩個有效條件：一是經三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表同意；二是經鄉、鎮人民政府批準。這兩個要素都是不可或缺的。雙方簽訂的《土地租賃協議》違反了“民主協商程序”的強制性法律規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”，由于無效合同從一開始就是無效的，原告的訴訟不超過法定訴訟時效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協議書》屬于無效合同，法院根據上述規定作出相應判決，以達到規范和合法化農村集體土地流轉，保護村民和集體合法權益的目的。你知道嗎