房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)是抵押權(quán)人的權(quán)利，但該權(quán)利的行使受到一定條件的限制，即房屋抵押權(quán)的存在、債務(wù)履行期屆滿、債權(quán)未清償、債權(quán)人對債權(quán)未清償無過錯?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第五十三條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條、第四十六條都規(guī)定了抵押權(quán)的實現(xiàn)方式。上述規(guī)定存在以下幾個問題：（1）債務(wù)人逾期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人是否有權(quán)單方處分抵押房屋？（2） 拍賣是實現(xiàn)房屋抵押的唯一途徑嗎？（3） 如果抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟，應(yīng)該解決哪些問題？（4） 抵押權(quán)人能否直接向法院申請強制執(zhí)行房屋抵押權(quán)，實現(xiàn)抵押權(quán)？

就第一個問題而言，國際上有兩種立法：一種是當(dāng)事人自救原則，即抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押物決定抵押物的處分，不經(jīng)抵押人同意而執(zhí)行，國家在正常情況下不進(jìn)行強制干預(yù)。二是司法保護(hù)主義，即抵押權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)走公法的道路。抵押權(quán)人在實施抵押前，通常需要取得法院或者其他國家機關(guān)的判決、裁定，未經(jīng)許可不得實施抵押。我國法律沒有明確規(guī)定抵押權(quán)人是否有權(quán)單方處分抵押物?！稉?dān)保法》只規(guī)定了抵押權(quán)人可以“與抵押人達(dá)成協(xié)議”，而不是“必須”與抵押人達(dá)成協(xié)議，相反，抵押人可以在未與抵押人達(dá)成協(xié)議的情況下選擇處分抵押物，因此處分在法律上不能認(rèn)定為無效。從理論上講，抵押權(quán)既是一種權(quán)利，又是一種物權(quán)，抵押權(quán)人可以在不違法的前提下決定抵押權(quán)的實現(xiàn)方式。因此，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商將抵押物折價，也可以決定以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。當(dāng)然，抵押權(quán)人自行實現(xiàn)抵押時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)取得抵押物合理價格的合理注意義務(wù)，并保證抵押權(quán)人改變價格時，抵押物不損害抵押人和債務(wù)人的利益，這在我國未來的產(chǎn)權(quán)立法中應(yīng)該有所體現(xiàn)。但在實際操作過程中，為了避免糾紛的發(fā)生，抵押權(quán)人仍然選擇與抵押人協(xié)議處理抵押房屋。第二個問題是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定拍賣是實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的唯一途徑，這在一定程度上造成了司法實踐中法律適用的混亂。在實踐中，我們經(jīng)常會遇到由于各種原因，拍賣時無人購買抵押房屋的情況。此時，住房抵押無法實現(xiàn)，住房抵押制度也形同虛設(shè)。因此，拍賣雖然是實現(xiàn)抵押權(quán)的公平途徑，但作為實現(xiàn)抵押權(quán)的唯一途徑，并不能有效解決實踐中的問題?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》作出的規(guī)定愿望是好的，但難以適應(yīng)復(fù)雜的現(xiàn)實生活，不能解決實際問題。因此，建議立法機關(guān)修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條，至少與《擔(dān)保法》第五十三條保持一致。第三個問題，司法實踐是這樣處理的：當(dāng)事人對抵押權(quán)的實現(xiàn)方式不能達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴。法院對此類案件的受理是以債權(quán)債務(wù)糾紛為基礎(chǔ)的，對此類案件的審理總是從當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)糾紛開始，無論當(dāng)事人雙方是否就債權(quán)債務(wù)有爭議達(dá)成一致意見，有必要確定雙方之間的抵押是否有效。判決并不決定抵押權(quán)的實現(xiàn)方式。抵押權(quán)的實現(xiàn)方式只能在實施階段確定。我覺得沒有必要，因為抵押權(quán)人只要求抵押權(quán)以一定的方式實現(xiàn)，如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，可以通過司法手段解決，現(xiàn)實中不需要法院來判斷雙方的分歧，涉嫌法院干預(yù)，浪費了當(dāng)事人的精力和物力，增加了當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)。那么，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人無法實現(xiàn)抵押的自救時，有沒有更好的辦法尋求公法的保護(hù)呢？這涉及到第四個問題，即抵押權(quán)人能否直接向法院申請強制執(zhí)行房屋抵押權(quán)，實現(xiàn)抵押權(quán)？

由于房屋抵押權(quán)成立前必須登記，登記本身就具有公信力，如果債務(wù)人不清楚何時到期，如果雙方達(dá)成協(xié)議，抵押房屋可以按照協(xié)議進(jìn)行處分；如果雙方不能達(dá)成協(xié)議，抵押權(quán)人不能處分抵押房屋由抵押人自行承擔(dān)，在這種情況下，應(yīng)賦予抵押權(quán)人直接向法院申請強制執(zhí)行的權(quán)利。只有這樣才能實現(xiàn)住房抵押權(quán)實現(xiàn)的高效率，既方便了抵押權(quán)人，又不妨礙抵押人，簡化了程序，符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。當(dāng)然，如果抵押人與抵押人就抵押權(quán)的存在和效力、抵押權(quán)的實現(xiàn)條件是否具備等問題發(fā)生糾紛，雙方只能通過訴訟解決。債務(wù)人到期不能清償債務(wù)的，可以有下列兩種情形：一是物上的保證人避免因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而喪失抵押物，以代替?zhèn)鶆?wù)人清償?shù)盅何锼鶕?dān)保的債務(wù)；二是，物的擔(dān)保人不代表債務(wù)人清償債務(wù)，致使抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)后喪失抵押物。此時，債務(wù)人的債務(wù)在清償范圍內(nèi)消滅，但物上的擔(dān)保人遭受損失。為了平衡二者的關(guān)系，保護(hù)物上保證人的利益，各國法律普遍規(guī)定了物上保證制度，即物上保證人在為債務(wù)人清償債務(wù)或者抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押后，有權(quán)向債務(wù)人追償。我國《擔(dān)保法》沒有對第一種情形作出規(guī)定。你知道嗎