廣州市房管局日前出臺(tái)二手房交易新規(guī)——《關(guān)于調(diào)整抵押房地產(chǎn)過戶登記業(yè)務(wù)流程的通知》，同時(shí)開展房地產(chǎn)證（簡(jiǎn)稱抵押）交付和抵押登記兩大業(yè)務(wù)。

由于同時(shí)交付和抵押，除了銀行的抵押合同外，公眾還需要提交業(yè)主原抵押銀行出具的“解除抵押聲明書”，銀行同意將解除抵押、再抵押合并，過戶登記等業(yè)務(wù)由房管局辦理。但“銀行出具本函有條件，即業(yè)主必須還清貸款，未還清貸款的必須有擔(dān)保公司的擔(dān)保”，即無還貸能力的公民可以通過預(yù)付款的方式還清貸款，再申請(qǐng)新的抵押貸款，或者只找擔(dān)保公司作為貸款擔(dān)保。由于預(yù)付款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每月貸款金額的2%-3%，比擔(dān)保費(fèi)貴很多，所以辦理二手房交易的人接下來應(yīng)該選擇擔(dān)保渠道。

雖然這條消息似乎只是對(duì)二手交易的程序要求嚴(yán)格，但其對(duì)二手交易的實(shí)際影響卻遠(yuǎn)不簡(jiǎn)單。目前各大房貸公司的擔(dān)保公司對(duì)此項(xiàng)擔(dān)保業(yè)務(wù)每月收取貸款金額的1%-1.5%。由于擔(dān)保費(fèi)是在交付前發(fā)生的，一般從擔(dān)保到交付完成需要30個(gè)工作日，也就是一個(gè)半月。如果信息不完整，時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)。如貸款60萬元，必須繳納9000-13500元的擔(dān)保費(fèi)；貸款100萬元，必須繳納15000-22500元的擔(dān)保費(fèi)。

一般來說，如果房主以“已付”方式出售房產(chǎn)，則意味著成本由買方承擔(dān)。雖然看似只是交易成本和費(fèi)用的增加，但對(duì)二手交易的打擊也顯而易見。這背后，折射出銀行危機(jī)意識(shí)的加重。在二手交易中，加大對(duì)產(chǎn)權(quán)完整性的保護(hù)和監(jiān)控，可以有效規(guī)避當(dāng)前“房?jī)r(jià)下行”預(yù)期下投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移成本。

此外，根據(jù)新規(guī)定，交付交易時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交抵押合同。房管局可以通過對(duì)比雙方買賣合同報(bào)價(jià)、銀行在抵押合同中對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格和房管局自己對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)格，確定房屋的納稅申報(bào)價(jià)格。這樣，買家很難通過報(bào)低成交價(jià)來避稅。

各種小舉措釋放了調(diào)控和防范二手房市場(chǎng)的信號(hào)。對(duì)于房產(chǎn)投機(jī)者來說，獲利交易成本的增加，肯定會(huì)讓很多人多想、多算。對(duì)銀行來說，嚴(yán)格的程序可以避免許多風(fēng)險(xiǎn)。為什么不呢