預售房按揭有哪些陷阱？

陷阱一：建設項目用地抵押時，開發商在未告知買受人抵押事實的情況下，與買受人簽訂商品房買賣合同，合同中未注明該類房屋的瑕疵，從而消除購房者的后顧之憂，順利收取定金和首付。

陷阱二：建設項目用地抵押時，開發商為了順利將土地抵押轉為在建工程抵押，往往在與買受人簽訂合同后不為買受人辦理登記備案手續。陷阱三：開發商在未告知抵押權人或者買受人抵押事實的情況下，將在建工程抵押的房屋出售給買受人。簽訂房屋收付合同后，開發商長期不為購房人辦理登記（設定為抵押的房屋不能登記）。因此，為防范購房風險，購房人在簽訂合同前，必須查驗房產管理部門核發的《商品房預售許可證》。土地設定抵押的房屋，應當注明許可證備注欄的備注。

以在建工程抵押的，還將在《商品房預售許可證》上加蓋抵押章。

買受人在簽訂土地抵押房屋合同時，應當要求開發商在合同中注明土地抵押權的瑕疵，并督促開發商在合同簽訂后5日內（不超過30日）按期辦理登記備案手續，防止開發商將土地抵押權轉為在建工程抵押時，將已售出的房屋作為在建工程抵押。

在建工程已抵押的房屋，買受人必須在開發商簽署房屋認購書后辦理解除抵押手續，方可與開發商簽訂合同；首付款或房款必須在開發商辦理抵押手續后支付登記和備案。預售商品房按揭的效果如何？

1。房地產開發企業設立的預售商品房抵押權屬于買賣合同。在房屋竣工交付前，業主是一家房地產開發企業。業主對他的財產擁有完全的自主權。當然，房地產開發企業可以將在建房屋抵押。但此時，預售方通過簽訂預售合同將房屋預售給買受人的，買受人根據預售合同對特定標的物有求償權和對未來利益的期待權，本質上屬于債權。預售人將待售房屋抵押后，抵押人取得的抵押權是一種物權。

如果預售人未能及時與抵押權人清償債務，抵押權人有權按照物權優先于債權的原則優先對該房屋行使抵押權，這對買受人極為不利。因此，預售商品房再抵押應當無效。

在特殊情況下，對預售房屋需要抵押的，應嚴格規定抵押設立條件和抵押貸款占開發房屋價值的比例，避免開發商完全“借雞下蛋”。而且，對于已經抵押的合同，在開發商還貸前，購房人的部分房款應存入銀行，開發商只有在交易權利無瑕疵的前提下才能拿到房款。

2。最暢銷商品房的買方抵押實際上，最暢銷商品房的買方抵押主要是預售商品房的貸款抵押。這種抵押是以將來獲得的權益為基礎的。由于我國實行商品房預售合同登記備案制度，這種可以在將來取得的不動產，在登記備案后都有明確規定。因此，可以作為抵押物，這與房地產抵押的特殊性并不矛盾。而且，商品房預售按揭也符合國際慣例。因此，對預售商品房的買受人設置預購住房抵押權是行之有效的。三。雙重抵押。

在實際操作中，往往會有預售房屋被開發商抵押，購房者在購房時以房屋為抵押主體設置抵押，這大大增加了抵押權人和預購者的利息風險系數。重復抵押無效。

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