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寧波
有沒有可能抵押土地
土地抵押是否可行？可以抵押的是土地使用權，而不是土地。土地抵押是指土地所有人不在法律允許的范圍內轉讓土地所有權，而是以土地作為債權擔保的行為。債務人不履行債務的，債權人有權依法處分土地，并以處分所得價款優先受償。土地抵押不是實物抵押，而是權利抵押。土地抵押權的客體是土地權利，而不是土地本身。土地抵押權是指法律允許轉讓的土地權利。以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設立擔保的，擔保合同無效。法律、法規限制的財產作為擔保的，人民法院在實現債權時，應當依照有關法律、法規的規定處理。
抵押土地權必須已登記發證，債務人或第三人必須對抵押土地享有權利。此外，權利不明確、爭議較大的土地和依法查封的土地，不得抵押。盲目取得不動產共同抵押權的后果這種做法顯然只掩蓋了矛盾，沒有解決矛盾。一方面，土地使用權與房屋所有權分離的現實沒有改變；另一方面，法律沒有為這一現實提供解決辦法，卻忽視了這一現實，采取強行將土地與房屋捆綁在一起的做法，導致制度內在邏輯失序。隨著新建房屋數量的不斷增加和房屋流轉的日益頻繁，我國土地使用權與房屋所有權的沖突日益嚴重，特別是在我國房地產單獨登記的情況下，盲目而絕對地堅持不動產組合抵押的做法不動產將造成嚴重后果。土地抵押權設定的時間和順序無法確定，不利于交易安全。不動產的合并抵押不確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記應當優先登記哪一項，造成土地使用權抵押和地上房屋抵押；房屋所有權抵押后，其范圍內的土地使用權也抵押。由于兩種抵押物在不同的登記機關辦理，屬于第一優先抵押登記。然而，它們實際上是重復的。它為債務人利用重復擔保進行欺詐提供了機會。現實中，不少房地產開發商在土地使用權抵押時，將房屋竣工后交給房地產部門辦理抵押貸款。抵押人擔保的債權不得超過抵押物的價值。財產抵押后，其價值超過有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下，仍然強行規定房屋與土地的共同抵押，極大地限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權協議在物權變動中的作用，不利于物權的變動合理安排交易期限和分配交易風險。眾所周知，抵押權的范圍與債務人的成本密切相關。抵押人是僅抵押土地使用權，還是以土地使用權和房屋所有權作為抵押擔保債務，與債務的內容，特別是債務人支付的利息密切相關。抵押品的價值越高，債權人的風險就越小，主債務人的成本就越低。
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