房地產(chǎn)抵押后，因其所有權(quán)和占有權(quán)仍屬于抵押人。抵押人仍可以依法處分其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，形成新的法律關(guān)系或者維持現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)法律關(guān)系。抵押權(quán)的存在會(huì)對(duì)現(xiàn)有的或新的房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生一定的影響，這是抵押權(quán)的外在效應(yīng)。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人依法轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押被抵押的房地產(chǎn)的法律關(guān)系，會(huì)對(duì)抵押權(quán)產(chǎn)生相關(guān)影響。房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效應(yīng)主要涉及以下幾種情形：抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系的影響。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系的影響可能出現(xiàn)兩種情況：一種是房地產(chǎn)權(quán)利人將租賃的房地產(chǎn)抵押，另一種是房地產(chǎn)權(quán)利人將抵押的房地產(chǎn)出租。在這兩種情況下，抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)租賃法律關(guān)系的影響是不同的。在前一種情況下，租賃關(guān)系首先成立，抵押權(quán)成立后，抵押權(quán)的成立和實(shí)現(xiàn)不影響租賃關(guān)系。法律只要求抵押人將抵押權(quán)成立的事實(shí)書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。從抵押的角度看，租賃與抵押互不影響。由于租賃物仍歸出租人所有，出租人仍有權(quán)在不影響承租人占有和使用的情況下處分該物，抵押權(quán)的設(shè)立不需要轉(zhuǎn)移對(duì)該物的占有。因此，租賃關(guān)系的有效存在不影響出租人對(duì)租賃物重新設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)定不影響承租人對(duì)租賃物的占有和使用。從抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來看，抵押權(quán)人拍賣抵押物后，買受人取得抵押物的所有權(quán)。根據(jù)買賣不違背租賃的原則，租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買受人，使租賃關(guān)系繼續(xù)有效。只有出租人改變，讓位于買方的抵押財(cái)產(chǎn)。因此，抵押權(quán)的實(shí)施并不影響租賃關(guān)系的存在。后一種情況是先設(shè)定抵押權(quán)后才建立租賃關(guān)系，抵押權(quán)會(huì)影響租賃關(guān)系，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而終止。從租賃關(guān)系的成立來看，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而終止。從租賃關(guān)系的成立來看，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)效力的影響，因?yàn)榈盅何锶詾榈盅喝怂泻驼加校盅喝巳杂袡?quán)出租該物。但是，抵押權(quán)是先設(shè)定的物權(quán)，租賃權(quán)是后設(shè)定的債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)。隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押物的新買受人不受租賃關(guān)系的約束，承租人不能對(duì)抗買受人，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)立即終止。你知道嗎