如何依法設(shè)定土地抵押期限。

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，取得土地抵押權(quán)必須簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上建立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為。也就是說，雙方可以在自愿的基礎(chǔ)上就抵押期限達(dá)成協(xié)議。但是，無論是雙方約定的，還是國土資源管理部門規(guī)定的，抵押期限均不得超過土地使用期限減去使用期限后的剩余期限。土地抵押期限不得超過土地所有人的剩余期限。劃撥土地使用權(quán)的最長抵押期限不得超過同類用途土地的最長出讓期限。第二，土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限。我國實行土地抵押登記強(qiáng)制登記制度。抵押登記是抵押合同生效的重要條件。土地抵押登記制度的實質(zhì)是通過設(shè)立登記程序，最大限度地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。與有擔(dān)保的主債權(quán)相比，抵押權(quán)屬于從屬權(quán)。如以土地使用權(quán)抵押取得貸款，貸款合同為主合同，抵押合同為次合同。簽訂土地抵押合同的目的是保證主合同（貸款合同）的履行。因此，土地抵押的期限不應(yīng)少于貸款合同約定的期限，否則抵押的目的將喪失。第三，土地抵押期限的設(shè)定還應(yīng)考慮房地產(chǎn)與土地的一致性原則。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)抵押的，地上建筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)一并抵押；以地上建筑物及其他附著物抵押的，占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。因此，房地產(chǎn)與土地同時抵押時，土地抵押期限的設(shè)定還應(yīng)考慮房地產(chǎn)與土地的一致性原則，即低于建筑物的使用年限，與建筑物抵押期限相一致，從而保證抵押登記的規(guī)范化，降低抵押風(fēng)險，切實保護(hù)抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。第四，土地抵押期限可以界定為主合同約定的債務(wù)履行期和履行期屆滿后兩年。

抵押權(quán)屬于從屬權(quán)利，沒有主債權(quán)就不能單獨(dú)存在，其效力也受到主債權(quán)的制約。《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十二條明確規(guī)定：“抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因此，在土地使用權(quán)抵押登記過程中，土地抵押登記的期限可以根據(jù)主債權(quán)的有效性，即主債權(quán)的期限確定。主債權(quán)期限為合同約定的債務(wù)履行期間和履行期間屆滿后的法定追訴期間。因此，土地抵押登記期限可以設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期限和履行期限屆滿后三年。在抵押權(quán)的喪失上，撤銷抵押登記是抵押權(quán)喪失的一種表現(xiàn)形式。當(dāng)債權(quán)因清算、免除等原因消滅時，抵押權(quán)也隨之消滅。債權(quán)未消滅，超過抵押期限仍有抵押的，應(yīng)當(dāng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù)。

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