如何依法設定土地抵押期限。

根據現行法律法規，取得土地抵押權必須簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人與抵押權人在平等自愿的基礎上建立財產抵押關系的法律行為。也就是說，雙方可以在自愿的基礎上就抵押期限達成協議。但是，無論是雙方約定的，還是國土資源管理部門規定的，抵押期限均不得超過土地使用期限減去使用期限后的剩余期限。土地抵押期限不得超過土地所有人的剩余期限。劃撥土地使用權的最長抵押期限不得超過同類用途土地的最長出讓期限。第二，土地使用權抵押期限的設定應參照主合同期限。我國實行土地抵押登記強制登記制度。抵押登記是抵押合同生效的重要條件。土地抵押登記制度的實質是通過設立登記程序，最大限度地保護抵押權人的利益。與有擔保的主債權相比，抵押權屬于從屬權。如以土地使用權抵押取得貸款，貸款合同為主合同，抵押合同為次合同。簽訂土地抵押合同的目的是保證主合同（貸款合同）的履行。因此，土地抵押的期限不應少于貸款合同約定的期限，否則抵押的目的將喪失。第三，土地抵押期限的設定還應考慮房地產與土地的一致性原則。

根據《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權轉讓暫行條例》，土地使用權抵押的，地上建筑物和其他附著物應當一并抵押；以地上建筑物及其他附著物抵押的，占用范圍內的土地一并抵押。因此，房地產與土地同時抵押時，土地抵押期限的設定還應考慮房地產與土地的一致性原則，即低于建筑物的使用年限，與建筑物抵押期限相一致，從而保證抵押登記的規范化，降低抵押風險，切實保護抵押人和抵押權人的合法權益。第四，土地抵押期限可以界定為主合同約定的債務履行期和履行期屆滿后兩年。

抵押權屬于從屬權利，沒有主債權就不能單獨存在，其效力也受到主債權的制約。《中華人民共和國擔保法》第五十二條明確規定：“抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅?！币虼耍谕恋厥褂脵嗟盅旱怯涍^程中，土地抵押登記的期限可以根據主債權的有效性，即主債權的期限確定。主債權期限為合同約定的債務履行期間和履行期間屆滿后的法定追訴期間。因此，土地抵押登記期限可以設定為主合同約定的債務履行期限和履行期限屆滿后三年。在抵押權的喪失上，撤銷抵押登記是抵押權喪失的一種表現形式。當債權因清算、免除等原因消滅時，抵押權也隨之消滅。債權未消滅，超過抵押期限仍有抵押的，應當另行辦理續期抵押登記手續。

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