未登記抵押權(quán)能否對(duì)抗出租人？

不可以，如果抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。先租賃權(quán)比后抵押權(quán)更受法律保護(hù)，登記抵押權(quán)比后租賃權(quán)更受法律保護(hù)。抵押權(quán)人通過訴訟或者仲裁實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：。注意擔(dān)保權(quán)益的期限。一般來說，債權(quán)訴訟時(shí)效期間為兩年，但擔(dān)保物權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)，不受訴訟時(shí)效的限制。因此，現(xiàn)行擔(dān)保法司法解釋規(guī)定，被擔(dān)保人可以在主債權(quán)訴訟時(shí)效后兩年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，“兩年”應(yīng)為擔(dān)保物權(quán)的法定存續(xù)期，當(dāng)事人或者登記機(jī)關(guān)約定的需要登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存在不具有法律約束力。債權(quán)人可以就主合同糾紛和抵押合同糾紛提起訴訟，但應(yīng)當(dāng)遵守主債權(quán)的訴訟時(shí)效。此時(shí)，債務(wù)人和抵押人是共同被告。抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人可以就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)提起訴訟，抵押人是被告。抵押權(quán)人提起訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院申請(qǐng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施。自抵押物被扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取從抵押物中分離出來的天然孳息和抵押人可以在抵押物上收取的法定孳息。孳息用于支付收取孳息的費(fèi)用、主債權(quán)和主債權(quán)的利息，但抵押權(quán)人未扣押抵押物的事實(shí)并不清楚，如果通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的債務(wù)人，抵押的效果不如孳息好。抵押權(quán)人僅對(duì)抵押物享有折價(jià)、拍賣、變賣的權(quán)利，以取得價(jià)款和優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。沒有特別約定的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本、主債權(quán)的利息和主債權(quán)的利息依次支付。如果要行使抵押權(quán)，應(yīng)注意擔(dān)保物權(quán)的期限，遵守主債權(quán)訴訟時(shí)效的規(guī)定，并及時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全措施。如果您的情況比較復(fù)雜，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎