未經預售登記的房屋轉讓

由于未依法登記的房地產與《城市房地產管理法》第四十五條規定可以轉讓的房地產存在矛盾，一些房地產管理部門不允許預售房轉讓購買商品房，拒不接受轉讓的，業主應當申請辦理房屋產權證。有人認為，預購商品房不能過戶。（1） 對于已付清購房款的預購商品房轉讓，此時，購房人已按照商品房買賣合同約定履行了支付房價的義務，不再對開發商承擔任何義務，只享有合同權利。因此，本案中的轉讓屬于權利轉讓。根據《合同法》第七十九條、第八十條的規定，買受人只需通知開發商，轉讓未經開發商同意即生效。（二）以抵押方式轉讓未支付的房價或者預購商品房的。此時，購房者不僅有合同權利，而且有義務按照預售合同或按揭貸款合同，按月向開發商或銀行還清余款或還貸。因此，本案轉讓屬于債權債務同時轉讓。根據《合同法》第八十八條的規定，買受人應當事先通知開發商或者銀行，由開發商或者銀行判斷受讓人的償付能力，決定是否同意轉讓。否則，轉讓無效。轉讓預售商品房時應注意什么（一）出賣人應注意貸款不自動發放。

預售合同與借款合同之間不存在主從關系，二者相互獨立、相互獨立。出賣人以貸款方式購買預售商品房，再將房屋轉售給他人的，還清貸款后需辦理解除貸款合同手續。貸款合同的主要內容是出賣人向貸款銀行借款，用于購買開發企業的商品房。開發企業對預購人的貸款承擔分階段連帶擔保責任，直至預購人將所購商品房抵押給貸款銀行的條件具備為止。合同沒有規定解除擔保責任的條件，《合同法》和《擔保法》也沒有賦予解除擔保責任的法定權利。開發企業不能解除擔保責任，還應根據貸款合同向貸款銀行承擔擔保責任。（3） 在實際操作過程中，受讓人需要開發企業積極協助辦理房產證，如開具發票、蓋章等義務。由于出賣人轉讓預售商品房損害開發企業權益，開發企業將拒絕履行協助義務。由于受讓人的房產證無法辦理，相關權利人的糾紛浮出水面，如受讓人與開發企業因房產證發生的糾紛、預購人與受讓人之間的轉讓合同糾紛、開發商之間的合同糾紛等預購人與開發企業、貸款銀行與預購人之間的貸款合同糾紛等，預售合同必須合法有效，才能允許預售商品房轉讓，否則轉讓無效。此外，如果合同是非法的，則應禁止轉讓。以上關于預售商品房如何過戶以及在預售商品房過戶中應注意什么的問題，希望能幫助網友解決預售商品房過戶問題。在現實生活中，辦理預售商品房過戶最好有律師協助，律師可以為當事人辦理預售商品房提供咨詢和專業指導，幫助當事人維護自己的合法權益。

綜上所述，我們可以清楚地知道，預售商品房未經登記不得轉讓，但相關法規規定預售商品房可以轉讓，因此在轉讓預售商品房時應注意一些相關事項。可分為兩種情況，一種是已付清購房款的預購商品房轉讓，另一種是未付清購房款的預購商品房轉讓。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律師事務所的專業律師。他們會為你負責的。你知道嗎