1999年，宋某向余某借款25萬(wàn)元，因借款截止日期后，借款人宋某未按時(shí)歸還借款，余某立即起訴法院，要求宋某歸還借款本息。法院判決，宋某將貸款本金25萬(wàn)元及相應(yīng)利息退還于某。判決生效后，宋某拒絕履行，余某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。此外，訴訟前，宋某、朱某等人擁有的一套房屋被保留。案件立案執(zhí)行后，法院告知該房屋其他共有人朱某等人先分析房產(chǎn)，但共有人朱某等人與被執(zhí)行人宋某惡意串通。據(jù)此計(jì)算，宋某只拿到1%的房產(chǎn)份額，其余99%屬于朱某等3名共有人。分割協(xié)議經(jīng)法院確認(rèn)無(wú)效后，上述房地產(chǎn)共有人未以分析房產(chǎn)為由。后來(lái)，執(zhí)行法院判決拍賣該房產(chǎn)，但外人朱某等3人提出異議，認(rèn)為這是他們的共同財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致拍賣中止。在本案的執(zhí)行中，行政機(jī)關(guān)對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行沒(méi)有異議，但對(duì)如何處分共同財(cái)產(chǎn)有兩種意見：一種意見是，財(cái)產(chǎn)的其他共有人雖然提出異議，但也可以直接決定共同財(cái)產(chǎn)的拍賣等作為宋某和朱某，只要其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)受到保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，直接拍賣被執(zhí)行人與他人共有的財(cái)產(chǎn)是不正當(dāng)?shù)?。在?qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)享有的部分財(cái)產(chǎn)之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)執(zhí)行聽證或者訴訟的方式分割共同財(cái)產(chǎn)。否則，程序不到位。我同意第一種意見，理由如下：

1。這種情況下的財(cái)產(chǎn)不屬于可分割財(cái)產(chǎn)。強(qiáng)行分割會(huì)損害其使用價(jià)值，應(yīng)當(dāng)整體處理。從理論上講，共有財(cái)產(chǎn)的分割有實(shí)物分割、變價(jià)分割和折價(jià)補(bǔ)償三種方式。實(shí)物分割是指在不損害共有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的前提下，按照各共有人的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，使各共有人能夠分享應(yīng)得的部分。所謂價(jià)格分割，就是將共有財(cái)產(chǎn)出售、拍賣，并將價(jià)格分配給共有人的方法。共有財(cái)產(chǎn)被一個(gè)以上共有人取得的，共有人應(yīng)當(dāng)賠償其他共有人。原則上，這三種方法沒(méi)有區(qū)別。法院在進(jìn)行股權(quán)分置時(shí)，只需考慮共有人的利益、共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)格、經(jīng)濟(jì)效用和公共利益，作出公正的判決。但三者的適用條件和適用對(duì)象不同。對(duì)象分割的對(duì)象是可分割的共有財(cái)產(chǎn)，價(jià)格分割適用于共有財(cái)產(chǎn)不可分割的情形。所謂不可分割性，是指共同財(cái)產(chǎn)的價(jià)值因分割而受到損害的情形。折價(jià)補(bǔ)償法適用于部分共有人愿意取得共有財(cái)產(chǎn)的情況。這是民法理論中共有財(cái)產(chǎn)的分割方法，上述方法同樣適用于共有財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。這就要求對(duì)可分割的共有財(cái)產(chǎn)實(shí)行實(shí)物分割法，對(duì)不可分割、可分割的財(cái)產(chǎn)實(shí)行變價(jià)分割或折價(jià)補(bǔ)償法，損害財(cái)產(chǎn)價(jià)值。在這種情況下，共同財(cái)產(chǎn)是宋、朱共有的財(cái)產(chǎn)。由于物業(yè)建設(shè)過(guò)程中各種配套設(shè)施的單一性，強(qiáng)制實(shí)物分割會(huì)損害其居住價(jià)值，因此應(yīng)明確劃分為不可分割。在這種情況下，可以直接整體拍賣，然后執(zhí)行被執(zhí)行人的股價(jià)。這也符合《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第九十一條的規(guī)定，“如果共同財(cái)產(chǎn)是一個(gè)特定的東西，不能分割或者不利于其價(jià)值，可以折價(jià)處理?！薄５诙兑庖姸诽岢觯康禺a(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)聽證或者訴訟先行分割，但不能通過(guò)聽證或者訴訟進(jìn)行實(shí)物分割。在執(zhí)行過(guò)程中，可以通過(guò)執(zhí)行聽證的方式對(duì)可分割財(cái)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物分割，也可以通過(guò)聽證的方式對(duì)不可分割財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割或者補(bǔ)償。但本案中的共同財(cái)產(chǎn)是不可分割的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不能通過(guò)聽證進(jìn)行實(shí)物分割。同樣，也沒(méi)有必要通過(guò)引入訴訟來(lái)提前分割不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格分割不需要訴訟。只要法院能夠通過(guò)拍賣或者變賣將財(cái)產(chǎn)折價(jià)，被執(zhí)行人與其他共有人之間的份額，有約定的，按照約定確定，沒(méi)有約定的，推定為相等，然后將股份轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。因此，第二種意見看似合理，實(shí)則違背了共有財(cái)產(chǎn)分割規(guī)則，不可行。第三，通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)其他共有人的權(quán)益。第二意見的初衷是在執(zhí)行中不侵犯其他共有人的合法權(quán)益，但第一意見也可以保護(hù)其他共有人的合法權(quán)益。關(guān)于共有人和共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)法律有明確規(guī)定。如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見（試行）》第九十二條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)分割后，出售的財(cái)產(chǎn)與其他原共有財(cái)產(chǎn)共有的，共有財(cái)產(chǎn)分割后共有人屬于一個(gè)整體或者一個(gè)匹配物，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。對(duì)此，執(zhí)行共有財(cái)產(chǎn)處分時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守。至于具體方式，法院可以在拍賣共有財(cái)產(chǎn)前三日內(nèi)，將同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)告知其他共有人。當(dāng)然，通知應(yīng)該以可能的通知為基礎(chǔ)。這樣，其他共有人的權(quán)益也能得到保護(hù)。我們能拍賣共同財(cái)產(chǎn)嗎？整個(gè)問(wèn)題就是分析具體問(wèn)題。不同的情況導(dǎo)致不同的解決方案。有的可以拍賣，有的不行，希望以上信息能對(duì)你有所幫助。如果您有其他問(wèn)題，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您前來(lái)法律咨詢。你知道嗎