1、 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，除私人部分的建筑物和綠地，以及城市公共道路和綠地外，其他公共場所和綠地歸業(yè)主共有。也就是說，開發(fā)商把房子賣給買受人后，土地就屬于買受人了。既然是業(yè)主共有，就意味著所有業(yè)主都有所有權(quán)，這是一種專有權(quán)。未經(jīng)業(yè)主同意擅自改變現(xiàn)狀的，將侵犯業(yè)主的所有權(quán)，業(yè)主可以要求拆除障礙物并拆除；也可以要求相應(yīng)的侵權(quán)建筑歸業(yè)主所有。如果是業(yè)主所有，業(yè)主可能要進(jìn)行部分賠償。

2。我國對分?jǐn)偯娣e的具體比例是否有限制性規(guī)定？

從國家法律法規(guī)來看，至少我們還沒有發(fā)現(xiàn)這方面的強(qiáng)制性規(guī)定。共用面積的比例由合同雙方約定。其實(shí)，早在2002年石家莊舉辦首屆房地產(chǎn)展會時(shí)，我們就向廣大消費(fèi)者發(fā)出了消費(fèi)警示，建議不僅要在合同中約定總建筑面積，還要約定分?jǐn)偯娣e的比例，以免損害我們的合法權(quán)益。但需要提醒的是，沒有法律規(guī)定和合同約定，也不意味著共有面積可以隨意變更，因?yàn)槊穹ㄖ杏姓\實(shí)信用原則，開發(fā)商應(yīng)該按照誠實(shí)信用原則履行合同，如果分?jǐn)偯娣e過大，違反了誠實(shí)信用原則，開發(fā)商仍要承擔(dān)違約責(zé)任。另外，筆者個(gè)人認(rèn)為，如果在簽訂商品房銷售合同時(shí)已經(jīng)確定了具體的戶型設(shè)計(jì)，那么開發(fā)商就應(yīng)該按照原設(shè)計(jì)進(jìn)行，不能隨意更改。第三，大多數(shù)購房者都知道國家法律中有3%的約定。這3%是什么意思？這里的3%主要是為了限制“房地產(chǎn)”建筑面積的誤差。因?yàn)楹贤娣e是按原建筑設(shè)計(jì)計(jì)算的，建筑設(shè)計(jì)與具體施工總有一定誤差，不能完全一致。至于合理錯(cuò)誤，法律允許，判斷是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是這3%。也就是說，如果合同約定的面積與房屋實(shí)際建筑面積的誤差不超過3%，那么是合理的，如果超過了，就是不合理的。對于這3%，我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

首先，采購合同可以作出不同于法律的規(guī)定，對具體錯(cuò)誤的處理，也就是說，如果有特別約定，這3%可能不再適用；

其次，3%是指法律上的估價(jià)面積，估價(jià)面積是內(nèi)部面積、內(nèi)部使用面積還是共用面積，需要雙方在合同中具體約定。有時(shí)總面積沒變，但共享面積變了，處理起來比較麻煩。不僅如此，在某些情況下，套房的總面積沒有變化，但臥室可能會變小，而客廳變大，這種情況也會影響居住。因此，合同對3%的價(jià)格做了更詳細(xì)的約定。你知道嗎