1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理由項目開發(fā)成本和周期成本兩部分組成。成本計劃應(yīng)分為項目成本計劃和期間成本計劃。（1） 制定項目成本計劃。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標、層層分解成本、估算成本、自下而上層層匯總成本、比較分析成本計劃的過程。項目審批后，可將項目總投資目標確定為項目總成本計劃目標，對今后的設(shè)計和規(guī)劃起到整體控制作用。

②將總成本計劃目標層層分解。通常，根據(jù)項目結(jié)構(gòu)，對項目總成本計劃目標進行分解，將總成本劃分為各種成本對象。它作為工程單元設(shè)計的依據(jù)或限度，對工程單元的功能和質(zhì)量起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，要注意成本限額之間的平衡，保證項目成本在項目中的合理分配。這種合理的配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與平衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標、質(zhì)量目標和工期目標之間平衡的保證。（3） 成本估算。隨著工程的深入和技術(shù)方案、實施方案的細化，可以根據(jù)結(jié)構(gòu)圖對各造價對象的造價進行估算，通過估算值與極限值的比較，對工程進行優(yōu)化。（4） 調(diào)整成本計劃。一般情況下，根據(jù)結(jié)構(gòu)圖從下到上逐層匯總成本估算，并與原成本計劃目標進行比較，衡量各層單位計劃的符合程度，從而確定對設(shè)計和計劃的修改和補充，形成自下而上的反饋和調(diào)整過程。（2）項目前期規(guī)劃估算。在這一階段，規(guī)劃成本的估算方法如下：

①歷史數(shù)據(jù)法是利用特定部門（機構(gòu)、政府機構(gòu)）公布的具有代表性的項目成本數(shù)據(jù)估算類似項目的成本；定額數(shù)據(jù)法是根據(jù)相應(yīng)設(shè)計方案的圖紙計算工作量，應(yīng)用相應(yīng)的定額單價，結(jié)合規(guī)定的收費標準和規(guī)定的計劃利潤計算各項費用；

③合同價格法是在分析多份招標文件的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商選擇報價合理的投標人中標，雙方可重新討論（標后談判），修改雙方價格后形成統(tǒng)一的工程造價，作為雙方簽訂的合同文件中待確認的合同價格，作為工程結(jié)算的依據(jù)；

④詢價法是通過對工程主體工程的詢價，或承包人或供貨商對工程的報價來估算工程造價，在此基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整，作為成本計劃的依據(jù)。（3）確定項目的目標成本和責(zé)任成本。經(jīng)過成本計劃的不斷調(diào)整，在不同階段可以作為確定項目目標成本的依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，通過適當調(diào)整，確定目標成本。或者把這種成本計劃作為目標成本，成為成本控制的基礎(chǔ)。（4）制定期間成本計劃。編制期成本計劃時應(yīng)注意以下三點：

①期成本計劃與可行性研究估算的項目開發(fā)總成本有一定的重疊，但并不矛盾。

②期成本計劃應(yīng)與開發(fā)企業(yè)規(guī)模和項目銷售進度相結(jié)合。

③根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，確定合適的業(yè)務(wù)費用計劃和管理費用計劃項目，并對各項業(yè)務(wù)費用和管理費用進行有效分解，為各項管理活動提供詳細的成本控制目標。三是對開發(fā)項目實施全過程成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制主要包括以下幾個階段：（1）項目規(guī)劃與投資決策階段。在這個階段，開發(fā)商必須控制可能的成本。在這一階段，要重點抓好三個方面的工作：建設(shè)一支由各類人員組成的良好的規(guī)劃隊伍，完成投資決策階段的技術(shù)工作；編制投資估算，形成初步的造價計劃，并在此基礎(chǔ)上進行工程造價分析；在造價分析的基礎(chǔ)上，進行工程造價分析項目風(fēng)險分析。（2）設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是工程建設(shè)成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上。一般采用有限設(shè)計法來保證成本管理的有效性，應(yīng)著重解決兩個問題：以項目可行性研究和規(guī)劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設(shè)計控制的依據(jù)；初步設(shè)計要注重方案的選擇，進一步按投資估算落實造價，嚴格把施工預(yù)算控制在批準的范圍內(nèi)，加強設(shè)計變更的管理。（3） 搬遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)涉及動遷工作的，一方面應(yīng)根據(jù)政策邀請獨立的評估咨詢機構(gòu)進行評估，確定補償標準和補償金額，以利于動遷職能部門、動遷公司和拆遷人之間的相互制約另一方面，要加強對搬遷關(guān)閉的管理和控制。（4） 投標和合同談判過程中的成本控制。這一階段的工作質(zhì)量將直接影響到工程的造價管理和結(jié)算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂造價計劃，編制工作流程，落實管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程造價變化較大的部位和環(huán)節(jié)作為重點造價控制對象；進行詳細的工程計算，審核工程付款單，嚴格資金簽訂，注意合同的修改和補充。（6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點是數(shù)量大、集中、復(fù)雜。為避免結(jié)算中的主觀錯誤、漏洞和客觀疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認制度、二次復(fù)核制度、審計和獎懲機制。目前，房地產(chǎn)正處于降溫階段。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須掌握各個階段的成本管理和控制方法，對目標市場進行細致的預(yù)測，采取相應(yīng)的對策，避免盲目投資。要對目標市場進行詳細調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場需求進行規(guī)劃設(shè)計，做到有的放矢。以上就是“如何管理和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本”的答案。如果您還有其他問題，請訪問律師網(wǎng)在線咨詢或律師咨詢