房地產開發成本核算是指企業按照成本項目，將開發一定數量商品房的全部費用進行歸集和分配，最終計算開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。開發產品成本核算程序是指房地產開發企業核算開發產品成本應遵循的步驟和順序。一般程序如下：

1。開發產品成本的收取由于開發規模的不同，房地產開發成本的收取對象也不同。對于小規模開發，比如開發一套房子或者幾套房子，這個問題相對容易解決。我們可以建立一個以開發總量為成本歸集對象的成本核算單元。但對于大型開發，如鄰里改造或社區開發，就要科學確定成本征收對象。在這種情況下，成本核算不宜太細（單位是一棟樓），因為很多直接開發成本很難分攤到每棟樓，勢必增加工作量，使核算工作繁瑣。相反，成本核算不能簡單地以住宅小區為核算單位，因為一個住宅小區從開工建設到全部竣工，往往需要幾年甚至十幾年的時間，所開發的商品房陸續竣工銷售，這勢必使成本核算數據滯后，失去其在成本結算和管理中的作用。本文認為：應以房地產開發項目的項目內容和進度為主要依據，確定成本歸集的對象。對于大型開發項目，要按照不同的開發階段劃分區塊，便于費用歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。（1）項目開發過程中發生的直接開發費用，直接計入成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬和明細分類賬，貸記相關科目。

（2）項目開發服務發生的開發間接費用，可以在“開發間接費用”科目中歸集，即借記“開發間接費用”總賬科目和明細賬科目，貸記相關科目。

（3）從“開發管理費”科目中收取的開發管理費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總賬科目和明細科目，貸記“開發管理費”科目。

通過以上程序，將權責發生制各成本核算對象的開發費用歸集到“開發成本”的總賬科目和明細賬科目中。正確的成本項目劃分能客觀地反映產品成本結構，便于分析和研究降低成本的途徑。根據現行房地產開發企業會計制度，將“開發成本”作為一級成本核算主體，企業應根據自身經營特點和管理需要選擇成本項目，并進行相應的明細核算。我們不應該選擇太多的成本項目，我們應該盡量把發生頻率較低的費用，特別是單筆交易中發生的費用結合起來。對金額較大、連續發生的費用，應當單獨核算。

為了計算開發企業的開發成本，企業可以根據自己的業務需求建立以下賬戶：

（1）“4301開發成本”賬戶。

本科目核算房地產開發企業在開發土地、房屋、配套設施、代建工程等方面發生的費用。本賬戶借方登記企業開發土地、房屋、配套設施和代建工程所發生的費用，貸方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未完成開發項目的實際成本。該賬戶應根據開發成本的類型設置二級子賬戶，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”、“代建工程開發”等，并根據二級子科目下的成本核算對象進行明細核算。

（2）“4302開發管理費”賬戶。

本科目核算獨立核算單位在房地產開發企業進行產品開發所發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等，周轉房攤銷等。本賬借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品發生的間接費用，貸方登記分攤計入各成本核算對象開發成本的開發間接費用。這個月底這個帳戶沒有余額。該賬戶應根據企業內部不同單位、部門（分公司）設置。根據現行房地產開發企業會計制度，間接費用應當作為期間費用，直接計入當期損益。本文認為，這種處理方式違背了部分費用核算的配比原則。該原則要求企業的各項收入和相關成本、費用在同一會計期間內確認和計量。如項目貸款支付的利息、項目的前期銷售費用等，具有金額大、受益人明確等特點。如果在銷售前將受益人納入損益賬核算，必然形成虛假的財務結果，不能客觀反映企業的實際經營情況。三。計算并結轉已完成開發項目的實際成本。并轉入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

4。根據所開發產品的實際功能和去向，將所開發產品的實際成本結轉至相關賬戶。

即借記“營業成本”、“分期開發產品”、“租賃開發產品”、“周轉房”等科目，貸記“開發產品”科目。房地產開發成本核算的最終目的是計算項目總成本和單位可銷售面積的開發成本，使企業獲得經營利潤。但現在房地產開發企業普遍存在的現象是重視項目決算而忽視項目決策，因為項目決算是在竣工后進行的，時效性比較明確，而且涉及到項目資金的支付，哪個比較實用，不容易耽誤，項目決算可能會因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套設施完工（不影響銷售）規劃的公共設施暫時無法實施，或者押金提取時間因時間原因推遲時間長等，會影響整個開發項目的完整完成，進而影響項目的決算。如何解決這一問題，本文認為未執行的工程預算可以通過“預提費用”科目計入成本，使工程決算按計劃進行，工程竣工后，可根據實際支出調整工程造價。由于這部分工程通常在工程總投資中所占比例較小，對工程總造價和單位造價不會產生很大影響。你知道嗎