房地產(chǎn)開發(fā)過程主要包括以下幾個步驟：

<1。前期準備

前期準備主要包括規(guī)劃委對房地產(chǎn)項目的審批、規(guī)劃委對項目規(guī)劃的審批、設(shè)計建設(shè)、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等，這一階段的主要工作是取得一系列建設(shè)許可證項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。“五證”中的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程開工許可證”和“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”均在本階段取得。但由于開發(fā)商繳納土地出讓金的時間不同，取得國有土地使用權(quán)證的時間也不同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的。目前，獲得土地的方式有兩種：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用者，出讓的土地因未向國家繳納土地出讓金而不得用于開發(fā)。一般分配到國家機關(guān)、學校等單位。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除了保障性住房，都屬于這種方式。同樣，如果我們想在劃撥的土地上開發(fā)，我們也應(yīng)該支付土地出讓金，將劃撥的土地轉(zhuǎn)為出讓的土地。由于出讓土地用途不同，土地使用期限也不同。主要分為：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年。

2。施工階段是開發(fā)商委托施工單位進行工程建設(shè)的階段。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這一階段，開發(fā)商為了更快地收回成本、返還資金、實現(xiàn)利潤，通常在建設(shè)階段采用項目預(yù)售的方式銷售物業(yè)。銷售階段是開發(fā)商銷售商品房并收回資金實現(xiàn)利潤的階段。一個項目銷售的成敗，決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為兩個階段：預(yù)售和現(xiàn)房銷售。預(yù)售通常指的是未來房屋的銷售，指的是開發(fā)商在建設(shè)項目竣工前的銷售行為。現(xiàn)房銷售是指開發(fā)商取得《竣工證書》或竣工驗收文件后銷售的。因為預(yù)售可以提前收回資金，所以大部分開發(fā)商采用這種銷售方式。

預(yù)售條件：

城市商品房預(yù)售管理辦法第五條規(guī)定：（一）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)許可證；（3） 根據(jù)提供預(yù)售的商品房，開發(fā)建設(shè)投資已達到項目建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進度和竣工交付日期已經(jīng)確定。第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。你知道嗎