房地產與土地使用證的關系應當統一，并可以隨有關資料變更。現實中，多數業主只有房屋所有權證，但如果土地所有權證在自己手中，就應該一致，否則會影響房屋的銷售。只有持有房產證和土地使用證，才能稱為現房。

根據規定，購買未來住房應當使用商品房銷售標準合同，不能使用現有住房。在建的房子不難確定是否是未來的房子，以及建成后是否是現房？不一定！

根據國家對“現房”的銷售規定，已建成的房屋不等于“現房”，已入住的房屋不等于“現房”，只有取得房產證和土地使用證的房屋才稱為“現房”。這類現房銷售不再需要《銷售許可證》，而是要查驗《房地產許可證》，簽訂合同時不必使用標準的商品房銷售合同。買這種房子對購房者是有利的，但購房者要有敏銳的眼光。別沖動。買錯“現房”比買未來房更容易讓自己被動。

未取得土地使用證、房地產證的房屋，無論是已建房屋還是有人居住，仍應按預售期出售。除預售許可證外，購房者還應特別注意所購房屋是否已抵押。有人認為某小區已經入住，或者業主拿到了房產證，他們認為買這種房子是安全的。其實，這里有一些誤解。購房者一定要明確，房子有獨立產權，可以單獨抵押，別人的房子沒問題，并不代表你想買的房子沒問題。其實，如果房子是建的，不提前出售，就更有可能被抵押。

還有一種情況，那就是“尾房”。房子建好后，還有幾套要賣。預售許可證已過期，房地產許可證尚未頒發。這種“無證”的房子不能買，但買的時候一定要查清楚。最好的辦法是在預售合同登記備案后堅持付款，不見兔子決不投鷹。購房者尤其要注意《北京市國土資源和房屋局關于印發北京市城市房地產轉讓管理辦法實施意見的通知》中的新規定：“商品房竣工后，房地產開發企業應當在規定期限內申領房地產權證，自取得房地產權證書和商品房銷售用地使用權證之日起持有房屋權證。商品房竣工后，房地產開發企業未取得房地產權證的，可以自取得商品房竣工備案表之日起4個月內繼續進行商品房預售；但是，自取得竣工備案表之日起滿4個月的，不得進行商品房預售。”這一規定意味著，有一套房子已經建好了，預售許可證本身還沒有到期，但由于取得了4個月的竣工備案表而沒有取得房地產許可證，因此不能出售。土地使用證與房產證的區別：土地證是證明你有土地使用權的文件；房產證是證明你有房屋所有權的文件。在一些城市，房產證和土地證是同時頒發的。房屋所有權證（即房產證）是您擁有房屋所有權的證明。憑房屋所有權證和國有土地使用證，您可以行使出售、贈與、租賃、抵押等權利，土地證只能證明您的房屋具有合法的土地使用權。如果是國有土地使用證，那么上面的房子可以出售、贈與、抵押、出租等；如果是集體土地（或宅基地），那么上面的房子就不能抵押，買賣、贈與也需要鄉鎮有關部門的同意。中國的土地所有權只有兩種：一種是城市土地的國家所有制，另一種是村民集體所有的農村土地。因此，任何單位都不能單獨買賣土地所有權，可以通過出讓、劃撥、租賃等方式取得土地使用權，土地使用權不能單獨轉讓。土地上的房屋轉讓抵押時，所附的土地使用權也一并轉讓抵押。土地使用證和房產證是什么關系？

從法律角度看，房產證和土地證是業主擁有房產和土地使用權的證明，二者密不可分。沒有土地證，就意味著土地所有人沒有土地使用權，因此土地被占用時，就無法保護自己的合法權益。

土地使用權證又稱國有土地使用權證，是指城市各級人民政府根據土地使用者的申請頒發的合法的國有土地使用權證。該證主要載明土地使用者名稱、用地位置和用途、土地使用權面積、使用年限和用地范圍。國有土地使用證號可向國土局查詢。一般來說，開發商取得建設用地規劃許可證后，就會有國有土地使用證。也就是說，開發商有了項目規劃，政府又頒發了《建設用地規劃許可證》，土地就可以使用了，于是就頒發了《國有土地使用證》。土地使用權。事實上，產權與土地使用權之間不存在法律上的歸屬關系。如果忽視土地使用權，將給住宅房地產的購買和交易帶來風險。

有房產證或無土地證如何辦理房產證？

對于大多數市民來說，實施不動產登記最大的影響就是房屋交易。不動產登記實施后，“房地產證”與“土地證”相結合，讓一些已經買房卻沒有拿到土地證的業主著急了：沒有土地證的房子能賣嗎？有房產證，沒有土地證，房產證怎么辦？據不動產登記中心相關負責人介紹，市民有房地產證而沒有土地證。房改房、集資房、經濟適用房由各單位統一辦理。據工作人員介紹，這種情況大多屬于企事業單位。他們辦理房改房、集資房、職工經濟適用房時，只辦理房產證，不辦理土地證。如果是這樣，市民應立即聯系房改房、集資房、經濟適用房辦理經濟適用房占用的土地，不動產統一登記的單位應當提供下列資料：

1）申請表（不動產登記中心提供）

2）房改批復或者通知，經濟適用住房和集資建房

3）土地證原件和檔案（單位土地證總圖）

4）地籍調查表和土地證總圖（舊土地證為手工版，需提交房產證原件（個人）

6）身份證明（包括產權人、委托人、單位法人）

7）購房花名冊（單位提供）

8）斷面測量圖、房產證總圖或測量報告

9）住戶調查調查表和房屋分層戶型圖

10）購房協議

11）其他信息（重組企業需提供相關文件）在這種情況下，大部分開發商都是先為業主申請房地產證，但沒有辦理沒有申請土地證。開發商需要向國土部門申請土地出讓。竣工驗收后，向房地產登記中心提供以下資料，申請辦理房地產登記

1）申請表（由房地產登記中心提供）

2）ide