[網友提問]

我媽媽有一個同居10年的男朋友。上一次，她提議可以寫遺囑，房子屬于孩子，但只要男友還活著，居住權就屬于他。請問，該房屋的繼承權和居住權是獨立的嗎？他們能分開嗎？居住權的內容，居住權人的權利（一）房屋的占有權和使用權。居民對他人所有的房屋享有占有和使用權，是居民最重要、最基本的權利。居住權人可以使用他人的全部或者部分房屋，房屋面積按照合同、遺囑或者登記簿記載的面積確定。沒有特別規定的，原則上應當限制居住權的正常生活和居住。當然，在使用房屋時，居住權可以基于生活照料等正當理由，允許他人共同使用。（2） 租房權。從《物權法（草案）》第180條的規定來看，居住權一般不享有房屋的用益權。但是，應該有例外，在一定條件下的租賃權是例外。根據《物權法（草案）》第183條規定，在正常情況下，居住權人不得將房屋出租給他人收取租金，這受到居住權作為人役權的基本性質和確立居住權的法律目的的限制。但是，當事人可以協議排除本規定。比如，在以居住權作為養老計劃的情況下，當房屋所有權人轉讓所有權并保留居住權時，他們大多會考慮與受讓人達成協議，將部分房屋出租，以獲取更多利潤。當然，居住權受到限制的，租賃期限不得超過居住權的期限或者剩余期限。（3） 對事物的請求權。居民有權排除業主和第三人的干涉。這是基于居留權立法制度的解釋。由于居住權是物權，居住權可以行使對該財產的請求權排除他人的妨礙，包括請求侵權人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還占有、恢復原狀等。此外，《物權法（草案）》第185條還規定了居住權的溯及力，即所有權人的變更不影響居住權的效力，這也是居住權作為一項物權的強大效力的體現。（1） 合理使用的義務。我國《物權法（草案）》規定，居住權應當是房屋的合理使用權（第一百八十二條）。居住權人原則上應當享有良好管理人的權利，并僅限于居住權人及其家庭生活所必需的范圍。居住權人行使使用權時，應當按照房屋的居住用途使用房屋，不得損壞房屋本身或者改變房屋性質，以滿足生活需要。居住權人不得將房屋用于經營目的。當然，投資居住權并不局限于此。（2） 承擔房屋日常開支的義務。我國《物權法（草案）》規定，居住權應當承擔居住房屋的日常費用（第一百八十一條）。我國可以借鑒法國和羅馬法，對房屋的大修一般應由房屋所有人承擔，但房屋所有人沒有義務維護房屋的居住使用權，因此大修是房屋所有人基于所有權的自愿行為；但其他正常的維護和住房稅應由居住權承擔。正常維護費用包括房屋的保存、管理和正常維修費用。由于居住權不能履行正常的修繕義務，房屋必須大修。此時，大修費用也應由居住權支付。住房稅費是指在居住權存續期間，每年定期承擔的稅收、租金、房地產年金等收入負擔。（3） 歸還房屋的義務。居住權消滅時，房屋所有人有返還房屋的義務。因房屋所有人死亡致使居住權消滅的，繼承人有返還房屋的義務。但是，居住權人沒有義務退還房屋正常使用所發生的折舊。我國《物權法（草案）》沒有直接規定這一義務。建議未來的物權法應明確規定，即設立明確規定，“居住權消滅后，居住權人有義務將房屋返還給業主。

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