居住權(quán)是指特定公民因居住、生活等原因在自己的房屋內(nèi)依法享有的排除他人非法干預(yù)的房屋使用權(quán)。居住權(quán)的性質(zhì)主要表現(xiàn)在以下七個(gè)方面。居住權(quán)作為一種獨(dú)立的用益物權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種其他物權(quán)。由于房屋所有人可以直接行使其對(duì)房屋的權(quán)利，但房屋所有人沒有主動(dòng)作為的義務(wù)，因此居住權(quán)屬于物權(quán)。同時(shí)，由于居住權(quán)只設(shè)定在他人所有的房屋上，因此居住權(quán)屬于他的物權(quán)。第二，居住權(quán)的主體范圍僅限于特定的自然人。

因?yàn)榱_馬法設(shè)立這一制度的初衷是：隨著“無夫權(quán)婚姻”和奴隸的解放越來越多，每一次父母去世，那些沒有繼承權(quán)、缺乏勞動(dòng)能力或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家庭所有人將使用和獲得部分家庭財(cái)產(chǎn)的權(quán)利遺贈(zèng)給妻子或被解放的奴隸，使他們能夠繼續(xù)生活和養(yǎng)老。”因此，法人或其他非法人團(tuán)體（如合伙企業(yè)）不能成為居留權(quán)的主體，其主體范圍是有限的。第三，居住權(quán)的客體是他人所有的建筑物的全部或者部分，包括其他附著物。比如，我國物權(quán)法草案明確規(guī)定，居住權(quán)的客體是他人的房屋及其附著物。因此，居住權(quán)不能建立在自己的房子里。第四，居住權(quán)是以居住為目的使用房屋的權(quán)利，即為自然人的特定需要而設(shè)定的權(quán)利。

居住權(quán)人只能將房屋用于居住需要，而房屋的使用只能限于居住目的，不能用于其他目的，如商品房。但也有學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)雙方達(dá)成協(xié)議，在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以通過出租少量房屋來獲得收入。第五，居住權(quán)具有時(shí)效性，期限一般為長(zhǎng)期和終身。這也是居留權(quán)的一個(gè)重要特征。居留權(quán)的期限可以由當(dāng)事人在合同或者遺囑中確定或者約定。對(duì)期限沒有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)的生命。這是因?yàn)榫幼?quán)是用來給無房可住的人居住的，所以如果對(duì)房屋居住權(quán)沒有約定，應(yīng)該理解為居住權(quán)應(yīng)該與他們的生活共享。6居住權(quán)一般是免費(fèi)的。居住權(quán)人無需向房屋所有人支付對(duì)價(jià)，故稱為“恩惠行為”。

這也是由居留權(quán)的性質(zhì)和本質(zhì)所決定的，居留權(quán)應(yīng)該是一種無償?shù)淖杂尚袨椤＜词咕幼?quán)人在居住期間可能需要向其支付一定的費(fèi)用，也必須低于租金，否則就沒有設(shè)立的必要。7居留權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。

在羅馬法中，“地役權(quán)是一種不能轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，但權(quán)利的行使是可以轉(zhuǎn)讓的，比如某一年某一土地的收割權(quán)的轉(zhuǎn)讓。就人地役權(quán)的性質(zhì)而言，它與權(quán)利人是分不開的。因此，當(dāng)債權(quán)人死亡時(shí)，他的權(quán)利將被消滅。”目前，學(xué)者們對(duì)居留權(quán)是否包含在我國的爭(zhēng)議中仍有不同的看法。你知道嗎