宅基地證可以換嗎？

由于法律沒有明文禁止集體村民之間交換宅基地，村民可以在雙方自愿的前提下，經(jīng)批準交換宅基地。原因如下：

1。我國相關法律政策雖然禁止宅基地對外轉讓，但并不禁止集體內部宅基地和房屋的轉讓和交換。《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）規(guī)定，根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請宅基地，不予批準”的規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民宅基地使用在農(nóng)村購買宅基地，根據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買或者違法建設的房屋發(fā)放土地，禁止將宅基地轉讓給集體經(jīng)濟組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民。但我國的法律、法規(guī)、政策和做法并不禁止符合新宅基地申請條件的成員在集體內轉讓宅基地，也不禁止集體內村民之間交換宅基地。二是集體村民交換宅基地必須堅持自愿原則，履行相關審批手續(xù)。目前，關于宅基地流轉應遵循何種審批程序，尚無明確規(guī)定。但根據(jù)《土地管理法》和《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定，現(xiàn)行農(nóng)村村民取得宅基地的程序，一般由村民向本集體經(jīng)濟組織提出，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審查后，由縣級人民政府批準。交換宅基地的審批程序不應比取得宅基地更嚴格。嚴格按照法律和有關規(guī)定，銷售是違法的，因而無效。農(nóng)村村民只有對宅基地的占有和使用權，無權擅自處分宅基地。不能辦理房屋過戶手續(xù)的，到房管部門辦理過戶手續(xù)是違法管理。主要依據(jù)如下：

物權法規(guī)定：

第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記的，不生效，法律另有規(guī)定的除外。第十二條登記機關應當履行下列職責：

（一）核對申請人提供的權屬證書和其他必要資料；

（二）向申請人詢問有關登記事項；

（三）如實、及時登記有關事項；

申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機關可以要求申請人補充材料，必要時進行實地核查。第一百五十二條宅基地使用權人有權依法占有、使用集體所有的土地，有權依法使用該土地建造房屋及其附屬設施。第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，單位和個人可以依法使用。使用土地的單位和個人有保護、管理和合理利用土地的義務。第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；農(nóng)民集體所有的土地屬于本村兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，由本村各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)營管理由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責。第六十二條農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建房要符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量利用村里原有的宅基地和閑置土地。農(nóng)村村民居住用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府審批；涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準。國土資源部《土地違法行為查處標準》規(guī)定：“1。（5） 以轉讓房屋（含其他建筑物、構筑物）、與他人合建房屋分配實物和利潤、以土地入股、合作經(jīng)營、置換土地等方式非法轉讓土地使用權的；《國務院辦公廳關于印發(fā)的通知》《嚴格執(zhí)行農(nóng)村集體建設用地法律政策》（國辦發(fā)[2007]71號）規(guī)定，“農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民購買“農(nóng)村宅基地”根據(jù)《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號），嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴禁對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買、違法建設的房屋核發(fā)土地使用證，《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號）規(guī)定“（二）嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買或者非法建造房屋的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買、非法建造房屋，申請宅基地使用權登記的，不予受理。”根據(jù)建設部出臺的《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，受讓人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，房屋登記機構不予辦理農(nóng)村村民住房轉讓登記申請房屋所有權，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，綜上所述，甲乙雙方的房屋買賣合同因房屋與土地不可分割而無效。

2。不得將村里的宅基地直接賣給村民。因為宅基地作為集體土地使用權的特殊用途，國家有很多規(guī)定，宅基地的申請和轉讓也受到嚴格限制。《物權法》規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準。”根據(jù)這些法律原則的精神，中共中央、國務院在中發(fā)〔1997〕11號通知中明確規(guī)定：“農(nóng)村居民應當嚴格按照本省規(guī)定的標準取得宅基地，自治區(qū)、直轄市。農(nóng)村居民只能有一塊不超標的宅基地，多余的宅基地依法歸集體所有。除國家征收外，集體土地使用權不得轉讓或者用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，不得轉讓或者出租用于非農(nóng)建設。”國土資源部在《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中也規(guī)定：“一個農(nóng)村家庭只能擁有一塊宅基地，面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標準。對于“一家多屋”和空置房屋