經(jīng)過(guò)多年的嘗試和探索，北京在養(yǎng)老設(shè)施用地方面采取了新舉措。

<2月3日，2015年北京市首次養(yǎng)老設(shè)施用地拍賣成功。與2013年和2014年北京市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱“北京市國(guó)土資源局”）推出的單一養(yǎng)老設(shè)施用地不同，本次養(yǎng)老設(shè)施用地供應(yīng)模式為“住宅用地+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商品房用地”的混合用地模式。

據(jù)《中國(guó)**產(chǎn)業(yè)報(bào)》記者調(diào)查，2015年，配套建設(shè)用地混合模式也將成為養(yǎng)老用地供應(yīng)的主要模式。據(jù)悉，2014年12月中旬，北京市國(guó)土資源局召開了大型養(yǎng)老用地出讓咨詢會(huì)。會(huì)上討論了混合配建用地模式的可行性，計(jì)劃推出9類養(yǎng)老用地。保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等房地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老服務(wù)商、保險(xiǎn)公司及相關(guān)專家參加了咨詢。

“事實(shí)上，北京市國(guó)土資源局一直在探索老年人用地的供應(yīng)模式，包括推出什么樣的土地，并強(qiáng)調(diào)如果這種方式失敗，將改為另一種方式。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)吳國(guó)興說(shuō)：“政府態(tài)度堅(jiān)定，必須支持養(yǎng)老設(shè)施用地。”。

多年的嘗試成果

北京市在推進(jìn)養(yǎng)老設(shè)施用地方面走在全國(guó)前列。

2013年，北京市按照“適度超前、有效引導(dǎo)預(yù)期”的原則，結(jié)合區(qū)縣和有關(guān)部門提供的項(xiàng)目，計(jì)劃提供養(yǎng)老設(shè)施用地100公頃，單獨(dú)列入年度供地計(jì)劃。

根據(jù)規(guī)劃，北京市國(guó)土資源局將在2013年推出7塊養(yǎng)老設(shè)施用地。

2013年1月30日，由**發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中投發(fā)展”）、**茂源地產(chǎn)與**住建聯(lián)合體、中建一局建設(shè)發(fā)展有限公司、**興茂地產(chǎn)參與的北京市首次老年社區(qū)用地開標(biāo)房地產(chǎn)。最終，中國(guó)投資發(fā)展有限公司以4.62億元的總價(jià)競(jìng)得北京密云縣一塊具有養(yǎng)老功能的住宅用地。后，由于中投發(fā)展養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)滯后，媒體對(duì)各方“圈地”提出質(zhì)疑。一時(shí)間，養(yǎng)老設(shè)施用地招標(biāo)、拍賣、掛牌交易陷入停滯。

2014年4月，國(guó)土資源部發(fā)布《養(yǎng)老設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，養(yǎng)老設(shè)施用地政策進(jìn)一步推進(jìn)。

2014年，北京市國(guó)土資源局針對(duì)100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地指標(biāo)提出了“重點(diǎn)整治和振興現(xiàn)有建設(shè)用地，促進(jìn)養(yǎng)老設(shè)施用地”的規(guī)劃我們也在研究養(yǎng)老設(shè)施用地政策，包括不斷論證，希望這一政策能真正惠及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”，北京市國(guó)土資源局相關(guān)人員告訴《中國(guó)日?qǐng)?bào)》。

然而，這一理念目前還沒(méi)有成功的案例，2014年北京養(yǎng)老用地市場(chǎng)依然低迷。

直到2014年下半年，萬(wàn)科、華仙年等企業(yè)推出了“住宅小區(qū)配養(yǎng)老小區(qū)”的模式，很快得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。第一次模擬考試也符合“9073”養(yǎng)老金規(guī)劃的思路。隨后，北京市國(guó)土資源局開始探索混合建設(shè)模式的可行性。

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢靜也應(yīng)北京市國(guó)土資源局邀請(qǐng)，在2014年底的咨詢會(huì)前，就養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)的關(guān)系進(jìn)行了探討。”當(dāng)時(shí)制定了一個(gè)基本方向，即住宅小區(qū)應(yīng)該配備一些老年人專用土地，但對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的自立年限有一定的要求。這種方式更為實(shí)際可行。”在2014年12月中旬的征求意見(jiàn)會(huì)上，北京市國(guó)土資源局決定推出“住宅用地+養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商品住宅用地”9個(gè)混合建設(shè)用地項(xiàng)目。

“從政府的角度看，這種方式既滿足了老年人土地供應(yīng)的政治任務(wù)，又保護(hù)了土地價(jià)格。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)住宅現(xiàn)金流的回流來(lái)消化部分養(yǎng)老金投資壓力，平衡各方利益是可行的。”合眾地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理高峰說(shuō)。

據(jù)悉，北京市國(guó)土資源局推出的9宗地塊位于房山、懷柔、朝陽(yáng)等區(qū)縣郊區(qū)，總面積約100公頃，與北京市年度捐贈(zèng)供地計(jì)劃基本一致。與會(huì)的**壽險(xiǎn)、保利地產(chǎn)、**安信頤和等公司積極研究土地信息，并與后續(xù)供地計(jì)劃保持密切聯(lián)系。2月3日，首創(chuàng)地產(chǎn)5.98億元競(jìng)得北京順義新街，其中限價(jià)房3.83萬(wàn)平方米，價(jià)格9500元/平方米，老年人規(guī)劃建筑面積3.46萬(wàn)平方米。這也意味著，該地塊剔除養(yǎng)老設(shè)施用地和限價(jià)房用地后，剩余純商品房面積不足2.9萬(wàn)平方米。

“養(yǎng)老區(qū)的比例相當(dāng)大，征地也不便宜。最終成本會(huì)體現(xiàn)在住宅部分，可售部分的價(jià)格會(huì)非常高。企業(yè)需要技能來(lái)平衡成本。

，這是該公司總經(jīng)理、陸軍土地和養(yǎng)老金的首次模擬考試，是獲得未來(lái)最好的方式。另一方面，由于可售面積太小，征地企業(yè)將主要是北京的國(guó)有企業(yè)或有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)。”

“除了混合建設(shè)的主流供地模式外，PPP模式也可能在未來(lái)出現(xiàn)。”吳補(bǔ)充道。PPP模式是指政府出讓土地，地上物業(yè)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理由企業(yè)承擔(dān)，但物業(yè)需要在約定時(shí)間內(nèi)歸還政府。”混合建設(shè)和PPP模式將成為養(yǎng)老設(shè)施的主要形式。“在那次會(huì)議上，我們達(dá)成了一個(gè)共識(shí)：必須提出養(yǎng)老設(shè)施用地，讓拿到土地的企業(yè)能夠生存，否則就沒(méi)有任何意義了。”吳說(shuō)。你知道嗎