1、 根據(jù)實(shí)際情況，租賃合同屬于合同糾紛。當(dāng)事人協(xié)商無(wú)效的，可以向人民法院起訴，請(qǐng)求人民法院作出有關(guān)判決。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，受理公民、法人、其他組織及其相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系、人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三條的規(guī)定。第三十三條下列案件由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：（一）因房地產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院管轄；（二）因房地產(chǎn)糾紛提起的訴訟港口經(jīng)營(yíng)糾紛，由港口所在地人民法院管轄；（三）因繼承糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。第三十四條合同當(dāng)事人和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、仲裁地等實(shí)際發(fā)生糾紛的地點(diǎn)的人民法院原告有住所、標(biāo)的物所在地等管轄，但不得違反本法關(guān)于分級(jí)管轄和專屬管轄的規(guī)定。第三十五條兩個(gè)以上有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟的，原告可以向其中一個(gè)人民法院提起訴訟；原告向兩個(gè)以上有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟的，由最先提起訴訟的人民法院管轄。如何提起行政訴訟或民事訴訟，必須有明確的被告，而且必須屬于法院管轄。在行政訴訟中應(yīng)當(dāng)注意，復(fù)議機(jī)關(guān)維持原行政機(jī)關(guān)具體行政行為的，作出具體行政行為的房屋管理機(jī)關(guān)為被告；復(fù)議機(jī)關(guān)變更原具體行政行為的，變更行政行為的復(fù)議機(jī)關(guān)為被告。共同承擔(dān)同一具體行政行為的房屋管理機(jī)關(guān)為共同被告。法律、法規(guī)授權(quán)的房屋管理機(jī)構(gòu)作出的具體行政行為為被告。比如，城市房屋拆遷管理辦公室是政府設(shè)立的行政機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)房屋拆遷工作。其作出的決定具有行政行為的性質(zhì)，可以作為行政訴訟的被告。行政訴訟時(shí)效為：“公民、法人或者其他組織直接向法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道具體行政行為發(fā)生之日起三個(gè)月內(nèi)提起。除非法律另有規(guī)定。”行政訴訟時(shí)效的最長(zhǎng)期限為一年，自知道有權(quán)提起行政訴訟之日起計(jì)算。根據(jù)民法通則，民事訴訟時(shí)效一般為兩年，有些特殊情況下為一年。其中，出租人向人民法院起訴保護(hù)的期限為承租人拒不支付或者遲延支付租金的一年。因此，在房屋租賃合同中，出租人必須牢記，因承租人拒付或者遲延支付租金而引起的訴訟，訴訟時(shí)效為一年。如果法院發(fā)現(xiàn)出租人明知自己的權(quán)利受到侵犯而不提出索賠，那么出租人將失去勝訴的權(quán)利。我國(guó)民法規(guī)定，訴訟時(shí)效最長(zhǎng)為20年。在這20年里，出租人雖然不知道自己的權(quán)利受到了侵害，但如果已經(jīng)超過20年，法院將以超期處理。當(dāng)然，訴訟時(shí)效也有中止和中斷的情形。《民法通則》第一百三十九條規(guī)定，在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他原因不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。時(shí)效期間自中止事由消除之日起繼續(xù)計(jì)算。訴訟時(shí)效中止的法律原因包括地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、債權(quán)人無(wú)行為能力等。根據(jù)《民法通則》第一百四十四條的規(guī)定，訴訟時(shí)效因提起訴訟、一方當(dāng)事人請(qǐng)求或者一方當(dāng)事人同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)間開始，重新計(jì)算訴訟時(shí)效期間，即訴訟時(shí)效中斷。例如，承租人從1990年1月1日起停止支付租金，直到1991年1月1日，出租人提出要求時(shí)，承租人承諾立即支付租金。1991年1月1日為訴訟時(shí)效的中斷日。訴訟時(shí)效從今天開始。訴訟時(shí)效中斷不同于中止。首先，原因不同。中斷是由于當(dāng)事人主觀上主張權(quán)利或者承認(rèn)義務(wù)造成的。中止是由于不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀事件，不按照當(dāng)事人意愿轉(zhuǎn)移造成的；二是法律后果不同。中斷是原處方無(wú)效。中斷是指在時(shí)效期間扣除中斷時(shí)間。中斷原因消除后，將與已執(zhí)行的處方一起持續(xù)計(jì)算。例如，出租人得知承租人違約后，必須向承租人提出解除合同的意見，或者準(zhǔn)備向法院起訴。但由于地震和交通中斷，無(wú)法聯(lián)系承租人或向法院起訴。遲延應(yīng)當(dāng)從法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)扣除，待客觀原因影響出租人債權(quán)消滅時(shí)，可以行使權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)與地震前已經(jīng)過的期限一并計(jì)算。

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