為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，《安徽省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律的指導意見》（2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執行委員會第一次會議通過）

，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國民法通則》，根據《中華人民共和國物權法》等法律、法規和司法解釋的規定，制定本意見，《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并結合本省民事審判實際。（1） 新建商品房買賣合同糾紛（一）當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議雖不符合《解釋》第五條規定的條件，但明確了位置，面積和價格的建議商品房和可以實際履行，它可以被視為商品房買賣合同。但雙方明確約定，認購書、購買意向書等協議僅為預約合同。

人民法院對認購書、購房意向書等協議性質的認定，不影響一方當事人根據協議中的定金條款向另一方當事人適用定金處罰的主張。當事人以房屋不能轉讓為由要求確認轉讓合同無效的，一般不予支持；轉讓合同履行期滿轉讓人未取得房屋所有權的，使受讓人不能辦理房屋權屬轉移登記，而受讓人要求解決合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。合同有效，買受人主張出賣人履行合同轉讓房屋權屬的，買受人的權利保護順序一般按以下順序確定：

（1）已辦理房屋權屬轉移登記；（二）已辦理房屋權屬轉移通知登記或者合同備案手續；（三）房屋已被合法占用；（四）合同實際履行早于合同實際履行的；（五）合同未履行，合同成立早于合同成立。

以前簽訂房屋買賣合同的買受人已合法占有該房屋，出賣人已與后來的買受人簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記。除非第一買受人能夠證明后一買受人在簽訂合同、辦理房屋權屬轉移登記前知道或者應當知道該房屋已被其他買受人占用，否則仍應當優先保護已辦理房屋權屬轉移登記的買受人的房屋權屬。合同約定“商品房已驗收合格”為交付條件。一般情況下，出賣人（建設單位）應組織勘察、設計、施工、監理等單位進行工程竣工驗收，并出具驗收意見，作為確定房屋是否通過驗收的依據。但規劃、公安消防、環境保護、城建檔案管理等專項管理部門尚未出具審批意見的，應當不予承認該房屋已通過驗收。

5。出賣人交付的房屋不符合本意見第四條規定的交付條件，買受人以出賣人交付房屋時驗收不合格為由，要求承擔逾期交付房屋的違約責任的，賣方可以在一審法院辯論結束前提供完整的工程竣工驗收報告，一般不支持買方的主張。

6。房屋買賣合同規定，出賣人交付房屋時，應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。出賣人在實際交付房屋時未提供上述文件的，買受人有權拒絕接受，但在收到房屋后，買受人以出賣人未提供上述文件為由，要求承擔逾期交房的違約責任，一般不予支持。如果買方以賣方逾期申請證書為由要求承擔違約責任，出賣人提供證據證明其已在房屋買賣合同或解釋書規定的辦證期限前30個工作日向產權登記機關提交了辦證所需的文件、資料的，買受人的主張不予支持。房屋買賣合同當事人以約定的違約金過高為由要求調整違約金，但雙方均未提供證據證明守約方違約造成的實際損失。人民法院可以根據最高人民法院《中華人民共和國合同法適用條例》；根據《若干問題解釋（二）》第二十九條的規定，約定的違約金應當結合案件具體情況，在中國人民銀行同期同類貸款利率四倍的幅度內調整。二是關于城市二手房買賣合同糾紛，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六款規定，未經依法登記的房屋所有權證，不得轉讓，不屬于最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》的規定；若干問題的解釋（二）買受人僅要求確認合同無效的，不支持合同第十四條規定的“強制性效力條款”以出賣人在簽訂合同時未取得房屋所有權證為由。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款第（二）項在性質上不屬于上述司法解釋第十四條規定的“效力強制規定”，不得作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。房屋抵押期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

合同約定的履行期限屆滿，因抵押登記未注銷，導致無法辦理房屋權屬轉移登記的，買受人解除合同的請求可以支持。如果買方要求賣方承擔違約責任，買方可以綜合考慮雙方的過錯和由此造成的損失來確定違約責任。人民法院應當綜合考慮合同簽訂時間、實際履行情況、同類房屋的市場成交價格等因素，確定當事人的真實意思。房屋中介違反忠實中介義務，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務費或者要求房屋中介賠償由此造成的損失的，應當予以支持。三是關于農村房屋買賣合同糾紛，城鎮居民簽訂的房屋買賣合同，法人或者其他組織購買農村集體所有土地上的房屋，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第四十三條的規定，視為無效。農村房屋買賣合同被認定無效的，可以根據過錯、利益、賠償能力等，責令當事人承擔相應的承包過錯責任，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同應當視為無效。但買受人在一審法院辯論終結前取得出賣人農村集體經濟組織的所謂成員資格并符合其他購買條件的，合同可以認定為有效。4其他問題15。一些登記在冊的共有房屋權利人轉讓該房屋屬于未經授權的處分。其他登記債權人