開發商贈送的花園有產權嗎？

李女士看中了某小區二樓的一棟房子。在得知如果她買了一樓的房子，就可以免費拿到樓前7平方米的花園。準備在二樓買房的李女士馬上改變主意，在一樓買了一套房子。雖然一樓的價格比其他樓層略高30元/平方米，但由于李女士非常喜歡門前的花園，她毫不猶豫地交了定金。但在購房合同中，房子面積沒有加花園面積，李女士并不在意。入住后不久，小區外的道路將拓寬，李女士的花園將被有關部門征用。李女士到拆遷辦咨詢拆遷補償事宜時，被告知李女士沒有開發商贈送的花園產權，也不能辦理產權，所以沒有考慮補償。李女士對此非常不解。既然開發商答應把花園贈送給李女士，為什么李女士拿不到花園的產權呢？

李女士的經歷也得到了其他許多購房者的認同。在商品房銷售過程中，開發商往往采取多種優惠措施吸引購房者。向購買一樓的客戶承諾一定面積的花園，是開發商常用的促銷手段之一。一樓受到濕度、管道回流、采光和噪音的影響。根據目前房地產市場上商品房的定價原則，在固定樓面價差的前提下，一樓的價格普遍低于其他樓層。開發商將緊鄰一樓的花園贈送給一樓居民，使得一樓商品房受到眾多業主（尤其是有老人的家庭）的青睞，價格也隨之上漲。然而，這一看似誘人的禮物背后隱藏著諸多法律問題，由此引發諸多糾紛。與一樓相鄰的花園應該屬于誰？

在社區里討論花園的所有權，實際上就是討論花園占用土地的所有權。根據我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規定，城市規劃區內的土地所有權屬于國家。開發商通過招標、拍賣等方式從國家取得一定年限的土地使用權，在土地上開發建設商品房，然后出售。國家不是土地所有權的主體，因此，國有土地使用權的主體發生了變化。

我國現行法律法規規定了土地和房屋不可分割的原則。即使一棟建筑物被劃分為不同的業主，建筑物的所有權與土地使用權仍然密不可分。開發商出售商品房時，將商品房的土地使用權同時出售給購房者。購房者除取得房屋所有權外，還將獲得相應面積的土地使用權。土地使用權在建筑物下方和周圍。對于多層建筑，建筑物可分為不同的專有部分，由業主單獨擁有，但整個建筑物是在基礎上建造的，并且每個樓層都離不開地面的支撐，因此，建筑物本身所占用的土地實際上不能像房屋一樣分為一個家庭，所以建筑物周圍的土地和地基是非常重要的，使用權應該屬于所有的所有人。一樓的居民和其他樓層的居民一樣，只能擁有與所購房屋面積相對應的土地使用權。《中華人民共和國土地管理法》第十六條規定：“城市規劃應當與土地利用總體規劃相協調。在城市規劃區內，土地利用應當符合城市規劃。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃，實行綜合規劃，合理布局，綜合開發配套建設按照經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則“建園并贈送給購房者，前提是開發建設要完全符合規劃要求。

開發商在建設住宅小區時，應該建設一定面積的公共綠地，由全體業主共享，而不是將公共綠地改造成花園贈送。事實上，開發商在一樓向業主贈送了一些平方米的花園作為禮物，而包括花園在內的大廈周邊的土地使用權屬于所有業主。任何業主都有權進入花園休閑和休息。開發商擅自贈與明顯侵犯了其他業主的合法權益，觸犯了《合同法》第五十二條規定的法律，屬于無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。對于已購買一樓房屋的業主，由于開發商的捐贈行為無效，其對花園的獨占行為構成對其他業主權利的侵害，其他業主可以對該物業行使求償權，并要求一樓業主停止侵害，排除障礙，恢復原狀，甚至賠償損失。而且，即使其他業主沒有意見，一樓業主對花園的權利也無法得到法律保護，因為他們無法申請花園的土地使用權證。因為在產權登記階段，只有計入建筑面積比的房地產才能辦理業主產權登記，不計入建筑面積比的房地產不能單獨辦理產權登記。

在房地產項目中，園林綠地通常不計入建筑容積率，其房地產權利完全附屬于計算建筑容積率的建筑物，不能與計算建筑容積率的建筑物分離或分割。花園綠地是全體業主所有的物業，因此物業管理部門不可能為一樓的業主辦理花園的產權證。如此一來，因對花園感興趣而購買一樓房子的業主，其權益必將受到損害。有不少業主在花園土地使用權證階段才恍然大悟，發現開發商在簽訂合同時的承諾無法兌現，自己的權益受到很大損害。

一樓花園附近的土地使用權應屬于地塊上所有建筑物的所有者。開發商必須確保花園嚴格按照規劃建設，小區配套建設的綠地面積達到法定標準。開發商擅自贈送花園的行為應視為無效，應承擔相應的違約責任和侵權責任。一樓業主經全體業主授權，可獨立使用花園。鑒于實踐中存在大量的花園贈品，開發商解決這一問題的最好辦法就是在全體業主同意的情況下，將花園提供給一樓業主。至于具體辦法，開發商可以在商品房買賣合同或業主臨時約定中增加關于花園問題的補充條款，并明確規定其他業主同意使用花園的由一樓業主使用毗鄰物業的花園，并就一樓業主使用花園的限制條件達成協議。

以上知識是小編對“開發商贈送的花園有產權嗎？”根據《土地管理法》等法律規定，開發商贈送的花園沒有產權，而開發商為開發商贈送的花園向業主收費，糾紛由開發商承擔責任。如果您需要律師提供法律咨詢，歡迎您到律霸尋求法律咨詢。你知道嗎