開發(fā)商贈送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎？

李女士看中了某小區(qū)二樓的一棟房子。在得知如果她買了一樓的房子，就可以免費(fèi)拿到樓前7平方米的花園。準(zhǔn)備在二樓買房的李女士馬上改變主意，在一樓買了一套房子。雖然一樓的價格比其他樓層略高30元/平方米，但由于李女士非常喜歡門前的花園，她毫不猶豫地交了定金。但在購房合同中，房子面積沒有加花園面積，李女士并不在意。入住后不久，小區(qū)外的道路將拓寬，李女士的花園將被有關(guān)部門征用。李女士到拆遷辦咨詢拆遷補(bǔ)償事宜時，被告知李女士沒有開發(fā)商贈送的花園產(chǎn)權(quán)，也不能辦理產(chǎn)權(quán)，所以沒有考慮補(bǔ)償。李女士對此非常不解。既然開發(fā)商答應(yīng)把花園贈送給李女士，為什么李女士拿不到花園的產(chǎn)權(quán)呢？

李女士的經(jīng)歷也得到了其他許多購房者的認(rèn)同。在商品房銷售過程中，開發(fā)商往往采取多種優(yōu)惠措施吸引購房者。向購買一樓的客戶承諾一定面積的花園，是開發(fā)商常用的促銷手段之一。一樓受到濕度、管道回流、采光和噪音的影響。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場上商品房的定價原則，在固定樓面價差的前提下，一樓的價格普遍低于其他樓層。開發(fā)商將緊鄰一樓的花園贈送給一樓居民，使得一樓商品房受到眾多業(yè)主（尤其是有老人的家庭）的青睞，價格也隨之上漲。然而，這一看似誘人的禮物背后隱藏著諸多法律問題，由此引發(fā)諸多糾紛。與一樓相鄰的花園應(yīng)該屬于誰？

在社區(qū)里討論花園的所有權(quán)，實際上就是討論花園占用土地的所有權(quán)。根據(jù)我國《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)屬于國家。開發(fā)商通過招標(biāo)、拍賣等方式從國家取得一定年限的土地使用權(quán)，在土地上開發(fā)建設(shè)商品房，然后出售。國家不是土地所有權(quán)的主體，因此，國有土地使用權(quán)的主體發(fā)生了變化。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定了土地和房屋不可分割的原則。即使一棟建筑物被劃分為不同的業(yè)主，建筑物的所有權(quán)與土地使用權(quán)仍然密不可分。開發(fā)商出售商品房時，將商品房的土地使用權(quán)同時出售給購房者。購房者除取得房屋所有權(quán)外，還將獲得相應(yīng)面積的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)在建筑物下方和周圍。對于多層建筑，建筑物可分為不同的專有部分，由業(yè)主單獨(dú)擁有，但整個建筑物是在基礎(chǔ)上建造的，并且每個樓層都離不開地面的支撐，因此，建筑物本身所占用的土地實際上不能像房屋一樣分為一個家庭，所以建筑物周圍的土地和地基是非常重要的，使用權(quán)應(yīng)該屬于所有的所有人。一樓的居民和其他樓層的居民一樣，只能擁有與所購房屋面積相對應(yīng)的土地使用權(quán)。《中華人民共和國土地管理法》第十六條規(guī)定：“城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，實行綜合規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)配套建設(shè)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則“建園并贈送給購房者，前提是開發(fā)建設(shè)要完全符合規(guī)劃要求。

開發(fā)商在建設(shè)住宅小區(qū)時，應(yīng)該建設(shè)一定面積的公共綠地，由全體業(yè)主共享，而不是將公共綠地改造成花園贈送。事實上，開發(fā)商在一樓向業(yè)主贈送了一些平方米的花園作為禮物，而包括花園在內(nèi)的大廈周邊的土地使用權(quán)屬于所有業(yè)主。任何業(yè)主都有權(quán)進(jìn)入花園休閑和休息。開發(fā)商擅自贈與明顯侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，觸犯了《合同法》第五十二條規(guī)定的法律，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買一樓房屋的業(yè)主，由于開發(fā)商的捐贈行為無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以對該物業(yè)行使求償權(quán)，并要求一樓業(yè)主停止侵害，排除障礙，恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，即使其他業(yè)主沒有意見，一樓業(yè)主對花園的權(quán)利也無法得到法律保護(hù)，因為他們無法申請花園的土地使用權(quán)證。因為在產(chǎn)權(quán)登記階段，只有計入建筑面積比的房地產(chǎn)才能辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記，不計入建筑面積比的房地產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

在房地產(chǎn)項目中，園林綠地通常不計入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全附屬于計算建筑容積率的建筑物，不能與計算建筑容積率的建筑物分離或分割。花園綠地是全體業(yè)主所有的物業(yè)，因此物業(yè)管理部門不可能為一樓的業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證。如此一來，因?qū)▓@感興趣而購買一樓房子的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有不少業(yè)主在花園土地使用權(quán)證階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在簽訂合同時的承諾無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。

一樓花園附近的土地使用權(quán)應(yīng)屬于地塊上所有建筑物的所有者。開發(fā)商必須確保花園嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)，小區(qū)配套建設(shè)的綠地面積達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商擅自贈送花園的行為應(yīng)視為無效，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。一樓業(yè)主經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)，可獨(dú)立使用花園。鑒于實踐中存在大量的花園贈品，開發(fā)商解決這一問題的最好辦法就是在全體業(yè)主同意的情況下，將花園提供給一樓業(yè)主。至于具體辦法，開發(fā)商可以在商品房買賣合同或業(yè)主臨時約定中增加關(guān)于花園問題的補(bǔ)充條款，并明確規(guī)定其他業(yè)主同意使用花園的由一樓業(yè)主使用毗鄰物業(yè)的花園，并就一樓業(yè)主使用花園的限制條件達(dá)成協(xié)議。

以上知識是小編對“開發(fā)商贈送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎？”根據(jù)《土地管理法》等法律規(guī)定，開發(fā)商贈送的花園沒有產(chǎn)權(quán)，而開發(fā)商為開發(fā)商贈送的花園向業(yè)主收費(fèi)，糾紛由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果您需要律師提供法律咨詢，歡迎您到律霸尋求法律咨詢。你知道嗎