按揭買的房子能退房嗎？

一些消費者在按揭購買商品房后，有時會產(chǎn)生這樣的困惑：按揭購買的房子可以退房嗎？答案是肯定的，而且有法律依據(jù)。我國《擔保法》第五十二條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”。借款合同終止后，抵押權(quán)消滅，當事人應(yīng)當辦理有關(guān)抵押注銷登記手續(xù)。

按揭貸款購房時，一般要求購房者為購房提供保險，保險的受益人是貸款銀行。房屋買賣合同的解除必然涉及保險問題。由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、貸款關(guān)系之外的另一種獨立的法律關(guān)系，保險問題有其自身的特點。

根據(jù)《中華人民共和國保險法》第十四條，“除本法和保險合同另有規(guī)定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同”，即買受人簽訂的保險合同不允許退保的，買方可以在解除購買合同的同時解除保險合同。《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當退還保險費。保險責任開始后，投保人要求終止合同的，保險人可以收取自保險責任開始之日起至合同終止之日止的保險費，其余部分退還投保人。”。

需要提醒消費者的是，購房者與銀行之間的貸款關(guān)系獨立于房屋買賣關(guān)系。因此，購房合同終止并不意味著貸款合同同時終止。也就是說，雖然購房者不買房，但由于購房者與銀行之間存在債務(wù)關(guān)系，貸款必須還清。首先，由于購房合同解除，開發(fā)商從購房者手中取得的購房款應(yīng)全部退還給購房者。然后，買方應(yīng)按照《貸款通則》第32條第（5）款的規(guī)定，提前將剩余貸款本息（部分本息以前已按月歸還）退還銀行：借款人應(yīng)與貸款人協(xié)商提前還貸。

因此，消費者可以按照上述規(guī)定辦理退保和退款手續(xù)。

如何辦理按揭購房

購房人在簽訂購房合同并取得付款憑證后，應(yīng)根據(jù)銀行規(guī)定的相關(guān)法律文件，與開發(fā)商、銀行簽訂《房屋按揭貸款合同》，約定金額、期限、期限、期限等，抵押貸款的利率、還款方式等權(quán)利義務(wù)。

（1）抵押登記和保險

購房者、開發(fā)商和銀行應(yīng)持《房屋抵押貸款合同》和購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案。對于未來房屋，應(yīng)在項目竣工后辦理抵押登記變更。一般情況下，由于按揭貸款期限相對較長，銀行要求購房者申請人身保險和財產(chǎn)保險，以防范貸款風險。買受人購買保險時，應(yīng)當明確銀行為第一受益人，在貸款履行期間保險不得中斷，保險金額不得低于抵押物的總價值。在還清貸款本息之前，保險單由銀行負責。

（2）如果購房者想獲得按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)該注意這一點。購房者在廣告中或通過銷售人員介紹得知部分項目可以辦理按揭貸款時，應(yīng)進一步確認開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)是否得到銀行的支持，以保證按揭貸款的順利獲得。

（3）貸款申請

購房人在確認自己選擇的房地產(chǎn)有銀行按揭支持后，應(yīng)了解銀行關(guān)于購房人向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所取得按揭貸款支持的規(guī)定，準備相關(guān)法律文件，并填寫抵押貸款申請表。（四）簽訂購房合同

銀行收到購房人提交的抵押貸款申請的相關(guān)法律文件，經(jīng)審核確認購房人符合抵押貸款條件后，向購房人出具貸款批準通知書或抵押貸款承諾書。購房者可與開發(fā)商或其代理人簽訂預(yù)售及銷售合同。

（5）簽訂房屋抵押貸款合同

（6）開立還款專用賬戶

房屋抵押貸款合同簽訂后，買受人應(yīng)在銀行根據(jù)合同指定的金融機構(gòu)開立還款專用賬戶，并簽署授權(quán)委托書，授權(quán)該機構(gòu)從賬戶中支付與抵押貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行確認買方符合抵押貸款條件并履行抵押合同規(guī)定的義務(wù)。并在辦理相關(guān)手續(xù)后，將貸款一次性轉(zhuǎn)入開發(fā)商在銀行開立的銀行監(jiān)管賬戶，作為個人住房貸款業(yè)務(wù)對購房者購房款的分期擔保。

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