1。商品房和住宅有哪些優勢。商住房最大的優勢就是不限購，無論在北京還是通州，商住房都不是首套房！（2）面積小。小商住公寓一般面積不大，大多在40-70平方米左右，非常適合年輕人居住或投資。

（3）它可以是商務或住宅。商住樓由于其獨特的區位和戶型，可以自己居住或經商，這也非常適合對辦公成本要求較低的企業。（4）高機動性。由于商住公寓區位獨特，基本處于金融和城市綜合體。另外，它們體積小，投資性強，對業主來說非常靈活，租售非常方便。商品房和住宅的缺點是什么？

（1）商品房和住宅一般不能結算。一般說來，商住房不能搬進戶口，也就是說，即使周邊有較好的教育資源，孩子也不能因為戶口而搬進附近的學校。這無形中給業主的生活、學習帶來了不便。

（2）“商住”住房生活成本高。商住樓的水、電、物業費都是商業標準，遠遠高于住宅項目，各種稅費也高于普通住宅樓。也就是說，購房者要承擔更高的生活成本。（三）商品房和住宅的安全問題也令人擔憂。商住兩用住房是商住兩用的混合體，可以稱為“商住兩用”。事實上，這給雙方都帶來了很多麻煩。在業主論壇上，不少業主發帖反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶營業時間深夜結束等。

（4）商住兩用房產權短。商品房和住宅的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》的相關規定：住宅建設用地使用權到期后，將自動續期。“非住宅建設用地使用權”不能自動續期。因此，與普通住宅相比，商品房和住宅的隱性成本其實非常高。（5）商品房和住宅的高稅收和高銷售成本。”“商住兩用”項目仍無法按住宅標準繳納契稅。在轉手過程中，相關費用按商品房計算，轉讓契稅為4%，普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，對商業轉讓征收營業稅和土地增值稅。因此，從投資的角度來看，投資者將承擔巨大的銷售成本，這就加大了買家的選擇難度。（6） 商業和住宅貸款是有限的。商品房和住宅不限購，也不受住房貸款的限制。但是，這種房子不能享受普通商品房的稅收優惠。貸款期限一般不到10年，首付比較高，約50%，這比首套房的30%要高得多，貸款利率是普通住宅的1.1倍，而且不能申請公積金貸款。

3。商品房、住宅期滿后能否續租？

商品房和住宅的續期問題一直困擾著購房者。原則上，如果政府不收回住房用地，商品房也可以續期。根據《物權法》，住宅用地70年后可以自動續期，而商業用地可以使用40年。《中華人民共和國物權法》對土地期滿后的續期沒有明確規定。也就是說，住宅用地到期后可以自動續期，而商業用地則不能。我們在購買商品房和住宅時應該注意哪些問題？（一）明確今后用戶繳費的依據。購房者在購買時應詢問水、電、暖價格是否商業化。有的開發商會采取相應的補救措施，有的費用可以按照土建價格支付。

（2）所選項目是否配備。一般來說，非住宅項目不會被迫支持幼兒園、學校、醫療機構和相應的養老服務。

（3）優先考慮商業和住宅區。現在很多商住項目在設計初期都要考慮商住區之間的矛盾，所以在一個小區中分別設計了商住區兩個區域。你知道嗎