1。商品房和住宅有哪些優(yōu)勢。商住房最大的優(yōu)勢就是不限購，無論在北京還是通州，商住房都不是首套房！（2）面積小。小商住公寓一般面積不大，大多在40-70平方米左右，非常適合年輕人居住或投資。

（3）它可以是商務(wù)或住宅。商住樓由于其獨(dú)特的區(qū)位和戶型，可以自己居住或經(jīng)商，這也非常適合對辦公成本要求較低的企業(yè)。（4）高機(jī)動(dòng)性。由于商住公寓區(qū)位獨(dú)特，基本處于金融和城市綜合體。另外，它們體積小，投資性強(qiáng)，對業(yè)主來說非常靈活，租售非常方便。商品房和住宅的缺點(diǎn)是什么？

（1）商品房和住宅一般不能結(jié)算。一般說來，商住房不能搬進(jìn)戶口，也就是說，即使周邊有較好的教育資源，孩子也不能因?yàn)閼艨诙徇M(jìn)附近的學(xué)校。這無形中給業(yè)主的生活、學(xué)習(xí)帶來了不便。

（2）“商住”住房生活成本高。商住樓的水、電、物業(yè)費(fèi)都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)也高于普通住宅樓。也就是說，購房者要承擔(dān)更高的生活成本。（三）商品房和住宅的安全問題也令人擔(dān)憂。商住兩用住房是商住兩用的混合體，可以稱為“商住兩用”。事實(shí)上，這給雙方都帶來了很多麻煩。在業(yè)主論壇上，不少業(yè)主發(fā)帖反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶營業(yè)時(shí)間深夜結(jié)束等。

（4）商住兩用房產(chǎn)權(quán)短。商品房和住宅的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，將自動(dòng)續(xù)期。“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)”不能自動(dòng)續(xù)期。因此，與普通住宅相比，商品房和住宅的隱性成本其實(shí)非常高。（5）商品房和住宅的高稅收和高銷售成本。”“商住兩用”項(xiàng)目仍無法按住宅標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。在轉(zhuǎn)手過程中，相關(guān)費(fèi)用按商品房計(jì)算，轉(zhuǎn)讓契稅為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時(shí)，對商業(yè)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅和土地增值稅。因此，從投資的角度來看，投資者將承擔(dān)巨大的銷售成本，這就加大了買家的選擇難度。（6） 商業(yè)和住宅貸款是有限的。商品房和住宅不限購，也不受住房貸款的限制。但是，這種房子不能享受普通商品房的稅收優(yōu)惠。貸款期限一般不到10年，首付比較高，約50%，這比首套房的30%要高得多，貸款利率是普通住宅的1.1倍，而且不能申請公積金貸款。

3。商品房、住宅期滿后能否續(xù)租？

商品房和住宅的續(xù)期問題一直困擾著購房者。原則上，如果政府不收回住房用地，商品房也可以續(xù)期。根據(jù)《物權(quán)法》，住宅用地70年后可以自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用地可以使用40年。《中華人民共和國物權(quán)法》對土地期滿后的續(xù)期沒有明確規(guī)定。也就是說，住宅用地到期后可以自動(dòng)續(xù)期，而商業(yè)用地則不能。我們在購買商品房和住宅時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？（一）明確今后用戶繳費(fèi)的依據(jù)。購房者在購買時(shí)應(yīng)詢問水、電、暖價(jià)格是否商業(yè)化。有的開發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，有的費(fèi)用可以按照土建價(jià)格支付。

（2）所選項(xiàng)目是否配備。一般來說，非住宅項(xiàng)目不會(huì)被迫支持幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)。

（3）優(yōu)先考慮商業(yè)和住宅區(qū)。現(xiàn)在很多商住項(xiàng)目在設(shè)計(jì)初期都要考慮商住區(qū)之間的矛盾，所以在一個(gè)小區(qū)中分別設(shè)計(jì)了商住區(qū)兩個(gè)區(qū)域。你知道嗎