-江蘇宜興法院判決江南公司執(zhí)行異議案判決依據(jù)不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定的解除權(quán)。判決解除合同后，法院應(yīng)當(dāng)中止預(yù)封存房屋的執(zhí)行，但有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人的債權(quán)。2009年12月29日，江蘇宜興江南避暑山莊有限公司（以下簡稱江南公司）與孫友英夫婦簽訂商品房預(yù)售買賣合同，首付108萬元，余款400萬元。孫某與妻子、江南公司和交通銀行宜興分行簽訂了房地產(chǎn)抵押貸款合同。交通銀行起訴江蘇省宜興市人民法院，指控孫友英夫婦未按約定還款。宜興法院判決孫友英夫婦償還貸款本息373萬余元，江南公司承擔(dān)連帶償還責(zé)任。在毛文廣與孫有英的民間借貸糾紛案中，宜興法院查封了孫有英購買的西渚鎮(zhèn)云海澗11號(hào)別墅，判令孫有英夫婦承擔(dān)償還毛文廣1000萬元的連帶責(zé)任。立案執(zhí)行后，江南公司對(duì)執(zhí)行提出異議，要求暫緩執(zhí)行措施。在江南公司訴孫友英夫婦一案中，宜興法院于2013年9月17日進(jìn)行民事調(diào)解，終止江南公司與孫友英于2009年12月29日簽訂的商品房買賣合同。根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，宜興市法院裁定對(duì)宜興市西渚鎮(zhèn)云海澗11號(hào)執(zhí)行中止。本案爭議焦點(diǎn)在于預(yù)售商品房經(jīng)法院蓋章后，合同當(dāng)事人能否行使終止合同的權(quán)利，以及合同終止后法院如何繼續(xù)履行合同。法院的預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使解除權(quán)。理由如下：

（1）被執(zhí)行人的合同權(quán)利未受到損害。預(yù)查封是《關(guān)于規(guī)范人民法院執(zhí)行協(xié)助國土資源和房地產(chǎn)行政主管部門依法執(zhí)行的通知》中新確立的一項(xiàng)強(qiáng)制執(zhí)行措施。其效力是禁止查封機(jī)關(guān)以外的主體對(duì)被查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有害的處分。預(yù)檢后是否允許當(dāng)事人解除合同，取決于被執(zhí)行合同的利益是否受到不可預(yù)見的損害。在這種情況下，房屋買賣合同中規(guī)定，開發(fā)商在承擔(dān)還貸擔(dān)保責(zé)任后未得到補(bǔ)償?shù)模梢越獬贤l件滿足時(shí)終止合同是買方在預(yù)查封時(shí)可以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，不存在因合同終止而造成額外損失的可能性，因此可以行使約定的終止權(quán)。但由于預(yù)蓋章的不可預(yù)見性，可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的合同利益受到不當(dāng)損害，不應(yīng)允許。（2）合同終止的條件已經(jīng)滿足。《合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件具備時(shí)，有權(quán)解除合同的人可以解除合同。”在本案中，江南公司與孫友英簽訂了合同，并明確約定了終止條款。江南公司可以通過訴訟方式解除合同。（3） 商品房買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。合同的目的是賣掉房子，拿到房款。本案中，江南公司在承擔(dān)還貸擔(dān)保責(zé)任后，未能取得房地產(chǎn)合同對(duì)價(jià)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第二十三條明確規(guī)定，買受人“未訂立擔(dān)保貸款合同”（即：，未足額支付房價(jià)款），導(dǎo)致不能繼續(xù)履行買賣合同的，對(duì)方可以要求解除合同。買受人不履行還款義務(wù)，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，這與未簽訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行基本相同。商品房預(yù)售合同終止后，法院應(yīng)當(dāng)暫停執(zhí)行預(yù)封存房屋，但有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行開發(fā)商到期的債權(quán)。

程序。（1） 預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)當(dāng)一并送交開發(fā)商，告知開發(fā)商預(yù)查封的效力和事后要求解除合同的相關(guān)義務(wù)：房屋預(yù)查封和擔(dān)保的實(shí)際履行情況責(zé)任向司法機(jī)關(guān)公開；購房人不得退還自己收取的房款；由此造成的損失或違約金，在查封索賠前無權(quán)獲得賠償。（2） 銀行在合同解除訴訟中的地位。根據(jù)《商品房銷售解釋》第二十五條規(guī)定，銀行作為被擔(dān)保人，可以通過獨(dú)立第三人或聯(lián)合審判的方式解決商品房銷售合同糾紛中的擔(dān)保貸款糾紛。

實(shí)體。同時(shí)明確解除合同行為的法律后果。《合同法》第九十七條規(guī)定，合同終止后已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求賠償，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求損害賠償。雖然《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條是針對(duì)被執(zhí)行人購買的不需要辦理轉(zhuǎn)移登記的第三人財(cái)產(chǎn)，其第二款關(guān)于第三人解除合同后的后續(xù)處理值得借鑒。因此，解除合同的判決應(yīng)當(dāng)明確，出賣人應(yīng)當(dāng)收回房屋，并將購房款本息返還給買受人。（2）賣方收取購買價(jià)格的返還。出賣人返還的購房款包括買受人實(shí)際支付的購房款和購房貸款。無論出賣人是否履行了連帶擔(dān)保義務(wù)，仍應(yīng)當(dāng)將包括銀行按揭貸款在內(nèi)的全部貨款退還買受人，不得以債務(wù)抵銷部分的擔(dān)保責(zé)任。（3） 解除合同訴訟中的違約金或者利息、訴訟費(fèi)用等損失，應(yīng)當(dāng)在預(yù)封存?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)后予以賠償。就預(yù)查封標(biāo)的而言，預(yù)查封債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，因出賣人解除合同造成的違約金或者損失，是在采取預(yù)查封措施后產(chǎn)生的，屬于后一債權(quán)。你知道嗎