2012年1月，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房書(shū)，約定王先生購(gòu)買一套“豐益廣場(chǎng)”房屋，建筑面積36.68平方米，單價(jià)17480元/平方米，總價(jià)641166元。買方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽署后七日內(nèi)簽署并辦理相關(guān)購(gòu)買手續(xù)。買受人在上述期限內(nèi)或因買受人原因未簽訂商品房買賣合同的，視為買受人自動(dòng)放棄該房產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)權(quán)。買受人無(wú)權(quán)要求出賣人返還定金，出賣人有權(quán)不另行通知將房產(chǎn)出售給他人。王某事后要求開(kāi)發(fā)商交納20萬(wàn)元定金。當(dāng)王某與開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)該房屋建筑面積為24.37平方米，分?jǐn)偯娣e為11.89平方米。

王某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)故意不主動(dòng)告知共享面積，并與其簽訂認(rèn)購(gòu)合同，導(dǎo)致詐騙，遂要求開(kāi)發(fā)商解除合同，退還定金。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為沒(méi)有不當(dāng)之處，王某無(wú)權(quán)單方面解除合同，不愿意退還定金。寶應(yīng)法院在審理中認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告未說(shuō)明共用面積是否構(gòu)成撤銷認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律理由。眾所周知，建筑面積必須包括共享面積。原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)不是具體的商品房買賣合同，且分?jǐn)偯娣e也不是未詢問(wèn)分?jǐn)偯娣e就必須記入認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，被告沒(méi)有義務(wù)向其說(shuō)明，故被告無(wú)欺詐意圖。至于分?jǐn)偯娣e是否合理，則不屬于民事案件的范圍。根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，原告必須在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后7日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。原告在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金后，未按約定與被告簽訂《商品房買賣合同》，已構(gòu)成違約。因此，原告要求退還定金的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)條例》第一百一十五條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、《中華人民共和國(guó)條例》第六十四條第一款，原告王某的訴訟請(qǐng)求被駁回。

[分析]

欺詐是指故意告知對(duì)方虛假信息，或者故意隱瞞真實(shí)情況，以錯(cuò)誤判斷誘導(dǎo)對(duì)方表達(dá)意圖。《合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，違背真實(shí)意思訂立合同的，受害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)修改或解除合同，“王某認(rèn)為開(kāi)發(fā)商故意隱瞞共有面積，導(dǎo)致意思表示錯(cuò)誤。開(kāi)發(fā)商的行為屬于欺詐行為，應(yīng)當(dāng)撤銷認(rèn)購(gòu)合同。因此，這種情況的關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)是否應(yīng)該告知共享區(qū)域。

從認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)來(lái)看，由于王某與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)只規(guī)定了房屋單價(jià)、優(yōu)惠付款、房屋買賣合同簽訂時(shí)間和違約定金，它是為將來(lái)簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同，所以認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同。在預(yù)約合同中，雙方只需對(duì)房屋交易的相關(guān)問(wèn)題作出初步確認(rèn)。預(yù)約合同的標(biāo)的是雙方在約定的期限內(nèi)進(jìn)行協(xié)商并簽訂正式的銷售合同，而不是房屋交易本身。付款方式、交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款，在簽訂房屋買賣合同時(shí)由雙方協(xié)商確定。王某提出的分?jǐn)偯娣e問(wèn)題，是指雙方協(xié)商確定的商品房銷售合同，而不是認(rèn)購(gòu)書(shū)。因此，共享區(qū)域不是必須記錄在訂閱簿中的內(nèi)容。在王某沒(méi)有詢問(wèn)共享面積的情況下，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有主動(dòng)解釋，因此開(kāi)發(fā)商沒(méi)有欺詐的意圖。

在這種情況下，王先生應(yīng)根據(jù)認(rèn)購(gòu)合同的約定與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同。如果王先生對(duì)分?jǐn)偯娣e有疑問(wèn)，應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商，而不是要求取消原認(rèn)購(gòu)合同。如果王某堅(jiān)持認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，拒絕簽訂房屋買賣合同，那么王某將構(gòu)成違約，不僅認(rèn)購(gòu)合同不能撤銷，而且王某支付的定金也不能退還。你知道嗎