1、 簽訂購房認購書后，定金能否退還。

開發商違約，在約定時間內無法簽訂正式銷售合同的，應當承擔雙倍返還定金的責任。

認購書通常包括哪些內容？（1）雙方基本情況；（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房價計算；（4）定金；（5）簽訂正式買賣合同的期限和條件。

實踐中，圍繞“認購書”的各種糾紛時有發生。

很多購房者在簽“認購書”時被騙，買不定房子，卻被售樓人員騙去快速下單，如果到期不簽正式合同，可能面臨沒收定金的后果，而且銷售人員往往不會認真提示。簽約后，會有人不想買，但如果提出不買，開發商會說定金不退。第二，法律依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金的，等作為訂立商品房買賣合同的擔保，出賣人同時因一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照定金法的規定處理；因其他原因不能訂立商品房買賣合同的不可歸責于雙方的，賣方應將定金退還買方。第五條規定，商品房認購、訂購、預定協議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，出賣人已按約定收到購房款的，本協議認定為商品房買賣合同。無論名稱如何，書面文件內容完善，具備銷售合同主要內容的，可以認定為銷售合同。在本文中，我們將不分析這里發生了什么。)

根據上述第4條的規定：

如果買方反悔并拒絕簽署正式的銷售合同，定金將不予退還。

開發商違約，在約定時間內無法簽訂正式銷售合同的，應當承擔雙倍返還定金的責任。當然，如果有其他損失，也可以按照締約過失責任承擔其他責任。

當然，相同的法律規定和不同的適用方法可能會產生不同的結果。

從實踐的角度看，如果買方在落后的情況下懂得一點技巧，就有可能合法規避“認購書”中的定金處罰條款。

比如，購房人在簽訂認購書后，雖然心里后悔，但沒有出示，仍與開發商協商，按約定時間簽訂正式的《商品房買賣合同》。

一般來說，雙方都要協商確定《商品房買賣合同》的具體條款。畢竟，“認購書”只能確定一些最基本的條款，而正式的《商品房買賣合同》要復雜得多。實用法律知識，如果買受人與開發商不能就合同中的某些條款達成協議，導致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，那么在法律上，它是符合不可歸責于任何一方的情形的，因此定金條款不適用，“認購書”被撤銷或無效，并退還原定金。

也是叛徒，如果是直接違約，定金不予退還；

如果是以協商合同條款的姿態操作，最后以無法達成合同條款為由拒絕簽訂合同，則不會歸咎于任何一方，并退還原押金。當然，從開發者的角度來看也是如此。如果開發商想反悔，在提供合同文本時往往會設置苛刻的條款，這讓購房者無法接受。當然，在實踐中能否實現禁反言的結果，要視具體情況而定。

因此，從保障購房者的角度出發，我們在簽訂認購書時要謹慎。如果您要辦理此手續，請注意兩點：

首先，認購書僅用于預約簽訂合同。建議認購書中約定的日期不宜過長，以免夜長夢多。一周或十天是合適的。

因為一些開發商在因房屋不具備銷售條件而無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》時，往往會在認購書上約定較長的簽約期限，所以可以用這種方式獲得購房者的資金。

第二，在“認購書”中，購房者的付款金額應盡可能低。

雖然我們分析過，“認購書”的法律約束力往往不是很強，但我們不應該忘記，“認購書”一旦簽訂，首先履行義務的是購房者，因為購房者往往要支付一定的定金或預付款，即使開發商違約，購房者也要追著開發商索賠違約責任，否則就得起訴，這很麻煩。

如果購房者違約，開發商將憑通知直接扣除定金。因此，在這場博弈中，買方仍然處于弱勢地位。在這種情況下，定金或預付款的金額相對較低，這對購房者應該更有利，因為風險會相應降低。最后，我們簡要總結一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據不同情況適用認購書中的定金罰則：（1）買受人無正當理由未按認購書約定的時間、地點簽訂合同的，開發商有權不退還定金。

（2）因開發商過錯導致雙方未能簽訂商品房買賣合同的，開發商應雙倍返還定金。

（3）雙方簽訂預售合同無過錯的，定金條款不適用，已付定金按原金額退還。此時，買賣雙方無法就采購合同的條款達成一致，比如采購合同的簽訂不能沒有過錯。

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