1、 當(dāng)購(gòu)房定金發(fā)生糾紛時(shí)，法律如何規(guī)定返還定金？所謂定金，是指合同一方根據(jù)合同約定，提前向另一方支付一定數(shù)額的款項(xiàng)，以保證合同的履行。它作為債權(quán)的擔(dān)保而存在。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約，將承擔(dān)相當(dāng)于定金金額的損失。也就是說(shuō)，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金屬于收取定金的一方。接受定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這種以保證金保證合同履行的方法稱為保證金違約金。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，“出賣人以認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，因一方原因不能訂立合同的，按照定金法的規(guī)定辦理，“因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”根據(jù)上述法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有下列情形之一的，必須退還購(gòu)房定金：（1）因開(kāi)發(fā)商原因不能簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商必須退還購(gòu)房定金。

定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，即購(gòu)房者先將定金交給開(kāi)發(fā)商，再簽訂正式的購(gòu)房合同。如果購(gòu)房合同簽訂成功，那么定金一般都要折算成購(gòu)房款；如果購(gòu)房合同簽訂不成功，那么定金應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń?，作為債?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者追回。支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收取定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。雖然購(gòu)房定金由購(gòu)房者支付，但定金本身對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。也就是說(shuō)，如果由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能順利簽訂，那么開(kāi)發(fā)商不僅需要全額返還購(gòu)房定金，還需要向購(gòu)房者支付同等數(shù)額的款項(xiàng)，這是購(gòu)房定金懲罰性的體現(xiàn)。（二）因不可歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商或者買受人的原因不能訂立合同的，開(kāi)發(fā)商必須退還定金。

商品房買賣合同簽訂不成功的，不是開(kāi)發(fā)商或者買受人造成的。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者沒(méi)有過(guò)錯(cuò)沒(méi)有簽訂合同，那么開(kāi)發(fā)商必須將購(gòu)房定金全額退還給購(gòu)房者。但在這種情況下，開(kāi)發(fā)商和買方?jīng)]有主觀過(guò)錯(cuò)，因此開(kāi)發(fā)商不需要向買方支付相同的價(jià)款。

需要提醒的是，所謂“不可歸責(zé)于雙方的原因”主要體現(xiàn)在法律上的不可抗力。不可抗力是當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)、避免和克服的客觀情況。比如，由于自然災(zāi)害的發(fā)生，商品房不符合條件時(shí)當(dāng)事人交納定金。如果購(gòu)房者拒絕簽訂商品房合同，開(kāi)發(fā)商不需要雙倍返還定金，而是全額返還定金。以上是對(duì)“在什么情況下開(kāi)發(fā)商必須退還定金”的詳細(xì)回答。不難看出，根據(jù)法律規(guī)定，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法簽訂，或者雙方因不可歸責(zé)的原因無(wú)法簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商才需要返還定金。實(shí)踐中，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商返還定金的糾紛往往發(fā)生在開(kāi)發(fā)商有過(guò)錯(cuò)行為時(shí)，即購(gòu)房者認(rèn)為商品房在簽訂合同時(shí)與交付定金時(shí)的定金不同。那么，在這種情況下，如果購(gòu)房者要退還購(gòu)房定金，就必須證明開(kāi)發(fā)商由于自身過(guò)錯(cuò)不愿意簽訂購(gòu)房合同。如果您有任何其他問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系律霸在線。你知道嗎