1、 當購房定金發生糾紛時，法律如何規定返還定金？所謂定金，是指合同一方根據合同約定，提前向另一方支付一定數額的款項，以保證合同的履行。它作為債權的擔保而存在。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約，將承擔相當于定金金額的損失。也就是說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金屬于收取定金的一方。接受定金的一方違約的，應當雙倍返還定金。這種以保證金保證合同履行的方法稱為保證金違約金。根據我國法律規定，“出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，因一方原因不能訂立合同的，按照定金法的規定辦理，“因不可歸責于雙方的原因不能訂立買賣合同的，出賣人應當將定金退還買受人。”根據上述法律規定，開發商有下列情形之一的，必須退還購房定金：（1）因開發商原因不能簽訂合同的，開發商必須退還購房定金。

定金具有擔保和懲罰的性質，即購房者先將定金交給開發商，再簽訂正式的購房合同。如果購房合同簽訂成功，那么定金一般都要折算成購房款；如果購房合同簽訂不成功，那么定金應該區別對待。根據《擔保法》第八十九條的規定，當事人可以約定一方向對方支付定金，作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵價或者追回。支付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收取定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。雖然購房定金由購房者支付，但定金本身對開發商具有約束力。也就是說，如果由于開發商的原因導致商品房買賣合同未能順利簽訂，那么開發商不僅需要全額返還購房定金，還需要向購房者支付同等數額的款項，這是購房定金懲罰性的體現。（二）因不可歸責于開發商或者買受人的原因不能訂立合同的，開發商必須退還定金。

商品房買賣合同簽訂不成功的，不是開發商或者買受人造成的。也就是說，如果開發商和購房者沒有過錯沒有簽訂合同，那么開發商必須將購房定金全額退還給購房者。但在這種情況下，開發商和買方沒有主觀過錯，因此開發商不需要向買方支付相同的價款。

需要提醒的是，所謂“不可歸責于雙方的原因”主要體現在法律上的不可抗力。不可抗力是當事人在簽訂合同時無法預見、避免和克服的客觀情況。比如，由于自然災害的發生，商品房不符合條件時當事人交納定金。如果購房者拒絕簽訂商品房合同，開發商不需要雙倍返還定金，而是全額返還定金。以上是對“在什么情況下開發商必須退還定金”的詳細回答。不難看出，根據法律規定，只有當開發商的過錯導致購房合同無法簽訂，或者雙方因不可歸責的原因無法簽訂合同時，開發商才需要返還定金。實踐中，購房者要求開發商返還定金的糾紛往往發生在開發商有過錯行為時，即購房者認為商品房在簽訂合同時與交付定金時的定金不同。那么，在這種情況下，如果購房者要退還購房定金，就必須證明開發商由于自身過錯不愿意簽訂購房合同。如果您有任何其他問題，請聯系律霸在線。你知道嗎