案例介紹：海口的王先生已經(jīng)買了2年的房子，但仍然沒有拿到房產(chǎn)證。他認(rèn)為開發(fā)商違約，起訴海口仲裁委員會，要求賠償未按合同交付房屋7920元，逾期辦理房產(chǎn)證8881元。但開發(fā)商認(rèn)為，如果你把房子的鑰匙都拿到了，房子還沒交房嗎？因此不存在違約問題。

海口市仲裁委員會近日裁定，未按要求交付房屋屬于違約。但因為沒有合同，就沒有法律依據(jù)。王先生提出的違約賠償要求最終未獲支持。今年3月，王先生向海口市仲裁委員會提交了一份申請書，稱：2002年，他與海口一家房地產(chǎn)公司簽訂合同，決定購買該公司開發(fā)的房屋。雙方約定，開發(fā)商應(yīng)于2003年5月30日前將驗收合格的房屋交付給開發(fā)商，并于90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。簽完合同后，王先生拿出全部積蓄付了房款。但截至今年3月31日，開發(fā)商尚未取得驗收合格證或房產(chǎn)證。王先生稱，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)商，他沒有主動給他合理的解釋，說明違約原因，以及明知自己違約時應(yīng)采取的補(bǔ)救措施，因此要求他賠償違約金。

開發(fā)商在答復(fù)中強(qiáng)調(diào)，合同明確規(guī)定，如果賣方不出示證明文件或證明文件不完整，買方有權(quán)拒絕移交，賣方應(yīng)承擔(dān)延誤移交的責(zé)任。事實上，他們已于2003年6月17日將房屋交付給王先生，這表明他放棄了約定的拒絕交房權(quán)。房子交房兩年后，王先生仍要求支付違約金，沒有事實和法律依據(jù)。

同樣，合同也沒有規(guī)定辦理房產(chǎn)證的具體時間，也沒有規(guī)定出賣人違反本條款的責(zé)任。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的，在退房的前提下只給予1%的補(bǔ)償。如果你不退房，你什么都得不到。

海口仲裁委員會經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2003年5月31日前將王先生的房屋交付使用，但房地產(chǎn)公司實際交付時間為2003年6月15日，逾期15天，屬于違約。而且，房地產(chǎn)公司沒有按時辦理房產(chǎn)證，也違反了合同。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，王先生逾期未交房產(chǎn)證應(yīng)交罰款8881元。同時，仲裁庭認(rèn)為，房地產(chǎn)公司未按照合同約定的房屋交付條件交付房屋，也未將權(quán)屬登記的有關(guān)情況報房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，這也違反了合同。但由于合同中沒有約定，也沒有法律依據(jù)，仲裁庭對王先生的違約金請求不予認(rèn)可。

海南法學(xué)界認(rèn)為，商品房買賣合同通常對出賣人逾期交付的違約責(zé)任有明確約定，但對商品房如何交付使用沒有具體約定。在日常生活中，買賣雙方對此往往有不同的理解，從而引發(fā)糾紛。

在這種情況下，出賣人認(rèn)為“交房”是交鑰匙，而買受人認(rèn)為“交房”不僅包括拿鑰匙、驗收合格的房屋，還包括取得房屋所有權(quán)證。

為避免此類糾紛，買方最好在合同條款中明確規(guī)定交貨條件，并指出只有完全滿足交貨條件才能視為正式交貨，否則賣方應(yīng)承擔(dān)逾期交貨的違約責(zé)任。同時，也可以約定，未通過驗收的房屋交付時，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂合同過程中，買受人可以這樣約定的，出賣人無論是否逾期交付房屋，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎