1。什么是商品房預售？

商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建商品房預售給買受人，買受人支付定金或房價的行為。商品房預售方式首創(chuàng)。由于房子還在建設中，是“拆砸”的，分期分批預售給廣大投資者，如“落花”，因此商品房預售也被稱為“賣花”。由于它能有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金投入問題，是目前廣泛采用的一種交易形式。

2。什么是預售商品房轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓只改變了預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不改變。商品房預購人將預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，從而在第三人與預售人之間建立新的權(quán)利義務關系。

3。預售商品房能否過戶？

網(wǎng)友問：2014年初，德的劉女士看中了開發(fā)區(qū)的一套房子，9月份簽訂了預售合同，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記備案手續(xù)。目前，該樓仍在施工中。然而，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場正在迅速崛起。今年，劉女士又盯上了位于老樓的另一個房地產(chǎn)項目。為了避免退房時承擔違約責任，劉女士想了個辦法，將之前買的房子轉(zhuǎn)讓給別人，但她并不知道自己已經(jīng)簽訂了商品房預售合同，房子還能轉(zhuǎn)讓嗎？

律師回答：像劉女士一樣，購買了開發(fā)商預售的商品房后，由于種種原因，她認為在交付商品房之前進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是比較常見的。預售商品房可以轉(zhuǎn)讓，但應按規(guī)定辦理相應手續(xù)。

根據(jù)我國《城市法》第四十五條規(guī)定，商品房預售的，商品房買受人將未完成預售的商品房轉(zhuǎn)讓給其他買受人的問題，由國務院規(guī)定。

雖然這部法律沒有明確規(guī)定是否可以轉(zhuǎn)讓，但從立法意圖不難看出，答案是可以的，也就是說可以轉(zhuǎn)讓，但如何將授權(quán)轉(zhuǎn)讓給國務院，國務院將制定轉(zhuǎn)讓辦法。在我國司法實踐中，商品房轉(zhuǎn)售的合法性得到肯定。預售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預售的，預購人轉(zhuǎn)讓未完成預售商品房的問題由國務院規(guī)定”，這說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）根據(jù)法律法規(guī)，預售商品房允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓；預售商品房不允許轉(zhuǎn)讓的，不能轉(zhuǎn)讓。如《經(jīng)濟特區(qū)商品住宅出口管理辦法》第十二條規(guī)定：“預售出口商品住宅，未取得房地產(chǎn)證不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效?！?/P>

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有已登記的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記的商品房預售不得轉(zhuǎn)讓。這種調(diào)控有利于國家加強宏觀管理。由于預售商品房轉(zhuǎn)讓主體不同于預售主體，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份。是前一份預售合同的預購人和后一份轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售人，而不是未完成商品房的預售人。因此，轉(zhuǎn)讓人不具備預售方主體資格，也不必持有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有登記證，只有本案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓主體資格。（三）預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的必須是未竣工、在建的預售商品房。轉(zhuǎn)讓標的物已經(jīng)竣工驗收，預購人實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)的，將商品房轉(zhuǎn)讓給他人不屬于預售商品房轉(zhuǎn)讓，按商品房交易關系辦理，預售商品房轉(zhuǎn)讓必須是商品房交易，否則轉(zhuǎn)讓無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，出讓人提前轉(zhuǎn)讓預售商品房，轉(zhuǎn)移價格下跌風險；新預購人主動承擔價格下跌風險，提前購買風險，再進行轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)移風險和購買風險必須是平等的、自愿的。當然，也有獲得利益的機會。

（4）商品房預售合同必須合法有效，才能允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院（1996）二號文件第二十八條規(guī)定：“商品房預售合同無效的，預售商品房轉(zhuǎn)讓合同也視為無效。”從商品房預售合同的內(nèi)容來看，可以分為以下幾種情形：一是預售合同無效的商品房預售合同有轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，在符合雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件時可以轉(zhuǎn)讓。比如，在分期付款方面，商品房預售合同規(guī)定，前兩次付款必須付清，或者付款必須達到過戶前的2/3。二是商品房預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件。預購人在履行合同時，必須征得預售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣的規(guī)定可以防止買方倒賣合同，謀取非法利益。也可以保證預售商品房轉(zhuǎn)讓和預售合同的順利履行。三是預購人已全面履行商品房預售合同規(guī)定的各項義務。預售商品房的再轉(zhuǎn)讓不需要征得預售人的同意，但事后應及時告知預售人，使其能夠正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新的預購人。出讓人和新預購人應當將原登記預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人的履行情況。

（5）預售商品房轉(zhuǎn)讓，必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，而不是簽訂新的預售合同。由于出讓人與新預購人簽訂合同，原商品房預售合同的預購人（出讓人）更名為新預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同的預購人身份。這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同應當依法繳納相關稅費。無論是轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓債權(quán)還是權(quán)利義務，都只是合同主體的變更，但合同內(nèi)容即權(quán)利義務并未發(fā)生變化。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓人，預售人拒絕簽訂新的預售合同，這將妨礙轉(zhuǎn)讓人處分債權(quán)。因此，新的預購人沒有必要與預售人簽訂新的預售合同。預售合同依法成立后，是不可逆轉(zhuǎn)的，即形成新的法律關系。原預購人和新預購人都不能回去，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條款的，仍然可以再轉(zhuǎn)讓。

（6）商品房預購人已履行法定義務的，只要告知預售方，如預購人已依法支付全部房價款后轉(zhuǎn)讓了預購合同，就可以不經(jīng)商品房預售方同意直接轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同條款。否則，必須取得原商品房預售合同預售方的認可和同意。因為商品房預售合同是雙重合同。雙方對對方享有權(quán)利并承擔義務。因此，當預采購