一是明確不能辦理抵押的雙方責(zé)任。現(xiàn)在，買房通常需要抵押貸款。確實(shí)，在某些情況下，抵押貸款還沒有完成。不這樣做的原因很復(fù)雜。有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至有銀行的原因，也有一些綜合的原因。如果不能辦理抵押貸款，我們應(yīng)該明確雙方各自的責(zé)任。二是要明確房屋所有權(quán)證辦理時間。因?yàn)橘I賣合同上通常沒有注明多長時間才能拿到產(chǎn)權(quán)證，這通常是在補(bǔ)充條款中規(guī)定的。

第三，售樓書等廣告的內(nèi)容要明確寫入補(bǔ)充協(xié)議，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個非常重要的途徑。第四，明確共用建筑面積。現(xiàn)在最有爭議的區(qū)域是公攤面積的分配，一些開發(fā)商在公攤上經(jīng)常會出問題，所以我們應(yīng)該和開發(fā)商明確約定，不僅要有公攤面積的大致數(shù)字，還要約定公攤的哪一部分，確定公攤的位置。現(xiàn)在這個和那個有很多禮物。事實(shí)上，有時它們是公共區(qū)域。第五，明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐步是精裝修之后，那么就必須明確裝修的標(biāo)準(zhǔn)。比如裝修的標(biāo)準(zhǔn)不能含糊，比如使用進(jìn)口材料和高檔材料。必須明確使用什么品牌，甚至包括顏色等第六，明確退房責(zé)任。接到入住通知后，購房者往往會拿出一些資金來裝修房子，比如購買家電。但一旦退房是開發(fā)商應(yīng)得的，就要明確開發(fā)商的責(zé)任，寫下名字，在一定日期內(nèi)歸還開發(fā)商，甚至包括銀行的利息和罰款。第七，關(guān)于不可抗力：開發(fā)商延遲交房的原因很多，不可抗力就是其中之一。由于不可抗力事件在相關(guān)法律法規(guī)中難以一一列舉，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍進(jìn)行擴(kuò)大解釋，如將施工過程中的重大技術(shù)問題或開發(fā)商無法控制的其他因素納入不可抗力的范圍，以避免因房屋逾期交付而承擔(dān)違約責(zé)任。為此，購房者應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如遇不可抗力，開發(fā)商應(yīng)提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明文件作為免責(zé)理由。同時約定，因不可抗力造成房屋逾期交付超過規(guī)定期限的，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還全部已付款項(xiàng)或要求開發(fā)商按實(shí)際逾期天數(shù)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

如果您購買二手房，必須就付款項(xiàng)目、分期付款或貸款達(dá)成一致。分期付款的時間和金額必須清楚地寫在協(xié)議中。如果貸不到款，就要承擔(dān)違約責(zé)任；然后有時間騰出房屋，出賣人留給買受人的室內(nèi)物品，如熱水器、空調(diào)、燃?xì)庠畹龋仨氃趨f(xié)議書上注明，這樣以后就不能兌現(xiàn)了。

購房合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些陷阱？購房合同補(bǔ)充協(xié)議的缺陷補(bǔ)充協(xié)議的效力大于合同條款補(bǔ)充協(xié)議原文：本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)條款有沖突的，以本補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定為準(zhǔn)。相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供者事先準(zhǔn)備好重復(fù)使用，在簽訂合同時未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對格式條款的理解有爭議的，按照通常的理解進(jìn)行解釋；有兩種以上解釋的，對提供格式條款的一方不利；格式條款與非標(biāo)準(zhǔn)條款不一致的，以非標(biāo)準(zhǔn)條款為準(zhǔn)應(yīng)采用。據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力大小順序?yàn)椋含F(xiàn)場合同條款第一；標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二；開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議第三。

補(bǔ)充協(xié)議中的格式條款比非格式條款（標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本）更有效，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與樣板房宣傳資料、圖片、資料、文字不一致的，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。本合同未盡事宜對雙方均無約束力。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；商品房銷售時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明質(zhì)量、設(shè)備、裝修是否合格實(shí)際交付的商品房數(shù)量與樣板房一致。否則，視為實(shí)際交付的商品房與樣板房一致。

補(bǔ)充協(xié)議僅將商品房銷售中發(fā)放的宣傳資料和樣板房圖片作為購買參考，其實(shí)質(zhì)是對該等宣傳資料的真實(shí)性不負(fù)責(zé)，不按宣傳履行合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在簽訂合同后單方面解除合同的，按合同總價(jià)的20%承擔(dān)解除合同的違約金。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的解釋，雙方同意違約金的標(biāo)準(zhǔn)以違約造成的實(shí)際損失為準(zhǔn)，最高比例為30%。很顯然，如果消費(fèi)者單方面解除購房合同，開發(fā)商的損失永遠(yuǎn)不會超過房價(jià)總額，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總是存在的。補(bǔ)充協(xié)議看似對買賣雙方都有利，實(shí)際上卻單方面增加了消費(fèi)者的違約責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房僅供居住使用。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對其財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、受益和處分的權(quán)利。業(yè)主享有房屋所有權(quán)和房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)。也就是說，只要業(yè)主處置房屋不違法，別人就無權(quán)干涉。補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利。

除了補(bǔ)充協(xié)議外，消費(fèi)者還應(yīng)警惕商品房買賣合同正式文本中的填寫條款。據(jù)介紹，目前本市商品房交易采用的是市國土房管局印制、市工商局監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)合同。在本合同中，買賣雙方在簽訂合同時，有一些空格供雙方現(xiàn)場協(xié)商。然而，不少開發(fā)商卻先擬定條款補(bǔ)足它們，“掠奪”購房者的合法權(quán)益。具體操作方法是，標(biāo)準(zhǔn)合同有很多選擇供消費(fèi)者選擇，但開發(fā)商提前選擇其中一個，以減少或免除自己的負(fù)擔(dān)。比如，如果裝修條件讓消費(fèi)者來接房子而開發(fā)商又達(dá)不到要求，有幾種解決辦法：開發(fā)商將差價(jià)翻倍給消費(fèi)者裝修；開發(fā)商無條件返工以滿足消費(fèi)者的要求，等等，一些“聰明”的開發(fā)商不與消費(fèi)者協(xié)商，先在合同中填寫第二個選項(xiàng)。

該人士提醒，消費(fèi)者在簽訂購房合同前，應(yīng)先核對標(biāo)準(zhǔn)合同文本是否在工商部門備案。如果已經(jīng)備案，他們可以帶到開發(fā)企業(yè)所在地的工商所，與備案文本進(jìn)行比對，看是否有變化；如果沒有到工商部門備案，就要認(rèn)真研究，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“幫忙”填寫條款，如有異議將不予受理。

以上是補(bǔ)充文件中應(yīng)注意的問題