出賣人能否擅自出售抵押房屋？

抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人和抵押物的受讓人；抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者將轉(zhuǎn)讓價款存入抵押權(quán)人。轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外。”《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和抵押物受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。抵押物轉(zhuǎn)讓價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，抵押物不得轉(zhuǎn)讓。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價款，應(yīng)當(dāng)提前清償?shù)盅簷?quán)人或者與抵押權(quán)人約定的第三人提存。債權(quán)額超過部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”《擔(dān)保法解釋》第六十七條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)；受讓人取得抵押物所有權(quán)的，可以代表債務(wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人。給抵押權(quán)人造成損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

從上述規(guī)定可以看出，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》側(cè)重于保護(hù)抵押權(quán)人的利益，而《擔(dān)保法》的解釋增加了對善意第三人的保護(hù)，具有較強(qiáng)的可操作性。因此，我們應(yīng)該按照《證券法解釋》的規(guī)定行事。

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