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寧波
兩次銷售如何確定房屋所有權
（1） 已辦理房屋轉讓登記手續的，房產歸登記買受人所有。根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“房地產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；未經登記的，不生效，另有規定的除外這說明在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有已售出的房屋進行了登記，房屋權屬才能發生變更。因此，在幾位已辦理商品房過戶登記手續的購房者中，法律將確定誰取得了房屋所有權。（二）買受人未辦理商品房轉讓登記手續的，歸已辦理商品房預告登記手續的買受人所有。根據《物權法》第二十條第一款的規定，當事人可以通過簽訂房屋買賣協議或者其他不動產買賣協議，向登記機關申請預告登記，以保證將來物權的實現。通知登記后，未經通知登記權利人同意處分不動產的，該生物權無效。”由此可見，房地產預告登記具有公示和公信的效果，能夠維護交易安全和正常的交易秩序，并將得到法律的支持，確保依法辦理房屋預告登記手續的商品房買賣合同全面履行。（3） 既未辦理產權登記又未辦理預告登記的，歸依法提前占有房屋的買受人所有。
根據我國《物權法》，商品房權屬轉移以產權登記轉讓為標準，交付使用不具有權屬轉移的意義。但是，房屋所有權的轉移和交付使用仍然具有明顯的公示和公信作用。而且，《解釋》第十一條規定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔”。提前合法占有爭議房屋的買受人已經開始承擔合同標的毀損、滅失的風險。從這個角度看，不支持合同履行的要求，也不符合民法規定的公平原則。實踐中，買賣雙方在合同中普遍約定，出賣人交鑰匙的時間是出賣人將房屋交付買受人使用的時間。（4） 買受人未辦理商品房轉讓登記、通知登記手續，未合法占用爭議房屋的，有權先行支付房價款。法律中沒有相關規定。但由于支付對價是房屋買賣合同的履行，對已提前支付房價并履行合同義務的購房人應當予以支持。只有這樣，才能最大限度地維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，維護合同，保護合同當事人的合法利益。
（5）如果上述情況均未發生，則屬于先簽訂合同的買方。
根據民事行為公正廉潔的基本原則，先簽訂的合同應首先受到保護。
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