商品房現(xiàn)貨銷售的流程是什么？

第一步：與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書

當(dāng)購房者決定買房并選擇自己喜歡的住宅時(shí)，他將采取的第一步是與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，表明自己的購房意向，并支付一定的認(rèn)購金（即定金）。押金由開發(fā)商根據(jù)房價(jià)確定，一般幾百元從幾千元到幾萬元不等。認(rèn)購書的主要內(nèi)容如下：

1。開發(fā)商、賣家和認(rèn)購書的基本信息；

2。所購房產(chǎn)的基本信息（房屋類型、建筑面積、單價(jià)、幣種、總價(jià)）；

3。存款金額和支付方式（一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款和組合貸款）；

4。付款時(shí)間（主要是分期付款）、付款地點(diǎn)、賬戶等。簽訂正式條約的時(shí)間（一般在認(rèn)購后一周內(nèi)）。

在簽署認(rèn)購書后，賣方應(yīng)向買方發(fā)出“簽署說明”，以便買方日后了解詳情，為正式簽署做好準(zhǔn)備。“簽署說明”的內(nèi)容包括：a﹣買方委托他人簽署合同的委托書的相關(guān)證明；B﹣貸款所需憑證的說明；C﹣需支付的相關(guān)稅費(fèi)的說明；D﹣買方簽署合同時(shí)需要攜帶的證明條約；簽署地。

注：簽署認(rèn)購書時(shí)，“認(rèn)購書”上可能有“押金”。你要特別注意這個(gè)“定金”，它只在合同中有法律效力。如果開發(fā)商在簽署“認(rèn)購書”后違約，您將無法獲得“定金”的雙倍退款。如果開發(fā)商沒有取得銷售許可證，您與開發(fā)商簽訂的是內(nèi)部“認(rèn)購書”。請注意：雖然內(nèi)部認(rèn)購書的價(jià)格會(huì)便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購書在法律上是無效的！

第二步：與開發(fā)商簽訂購房合同

在簽訂購房合同時(shí)一定要小心，因?yàn)槟愕臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在其中。此外，今后一旦與出賣人發(fā)生糾紛，購房合同可以作為重要的結(jié)算依據(jù)和憑證。因此，在簽訂合同前，需要仔細(xì)核對開發(fā)商資質(zhì)和“五證”（即規(guī)劃委立項(xiàng)可行性研究批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證）；如果是現(xiàn)房，按照規(guī)定，開發(fā)商不再需要申請《銷售許可證》，而是辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋權(quán)屬初始登記，申請《房產(chǎn)證》權(quán)利證書”。你一定要看清楚開發(fā)商的“房屋產(chǎn)權(quán)證”中是否包括你想買的房子？經(jīng)過所有的檢查，你還需要付一定的定金。在合同中，買方必須消除所有疑問。通常，開發(fā)商會(huì)在宣傳材料上打印一些承諾，或者銷售人員會(huì)口頭承諾。但實(shí)際交付完成后，很可能會(huì)引發(fā)問題和糾紛。商會(huì)的發(fā)展推翻了其先前的承諾，說它沒有寫在合同。因此，你方不能疏忽大意，任何值得注意的問題都應(yīng)在合同中予以落實(shí)。

如果您對簽訂合同沒有把握，可以委托律師協(xié)助您。律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅務(wù)表、審查合同說明、制定合同簽訂后的付款計(jì)劃、審查付款情況等。

注：也可能發(fā)生在買方支付定金后，隨著對房地產(chǎn)項(xiàng)目認(rèn)識的加深，他感覺很不好。開發(fā)商不想買的時(shí)候能退押金嗎？這就需要購房者和開發(fā)商在協(xié)議中明確規(guī)定，在何種情況下購房者可以終止協(xié)議并收回定金。

第三步：預(yù)售登記

買賣雙方簽訂購房合同后，應(yīng)到房屋所在區(qū)縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售（預(yù)購）登記手續(xù)（如房屋為出口，應(yīng)辦理預(yù)售）去市國土資源和房屋管理局市場處）。預(yù)售登記對于保障房屋交易雙方的權(quán)益具有十分重要的意義。預(yù)售（預(yù)購）登記完成后，購房合同才生效。

注意：如果您購買房地產(chǎn)，您仍然需要查看開發(fā)商的預(yù)售許可證。另外，由于買房還有很長一段時(shí)間，要經(jīng)常與賣房人聯(lián)系或到施工現(xiàn)場了解工程進(jìn)展情況以及開發(fā)商能否順利交房。如果你不能按時(shí)交房，你應(yīng)該根據(jù)合同提出索賠。

第四步：辦理合同轉(zhuǎn)讓手續(xù)

合同分為兩種：預(yù)售合同和銷售合同。預(yù)售合同相對于期房；銷售合同用于現(xiàn)有房屋交易。合同轉(zhuǎn)讓是開發(fā)商和購房者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易和變更不可缺少的環(huán)節(jié)。辦理過戶手續(xù)時(shí)，買受人應(yīng)攜帶購貨合同原件、結(jié)算單、身份證、公章等，由買受人自行辦理。買受人不能親自辦理手續(xù)，需要他人辦理的，必須出具授權(quán)委托書，授權(quán)委托書上必須加蓋單位或街道名稱和道辦公章（部分區(qū)縣房地產(chǎn)交易所同時(shí)需要公證處的公證證明）；；買受人在外地的，必須到當(dāng)?shù)毓C處辦理公證，并帶回公證書；買受人在外地的，還應(yīng)加蓋中國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^公章。

買方辦理契稅過戶手續(xù)時(shí)，需繳納契稅、交易費(fèi)和印花稅。

注：合同轉(zhuǎn)讓前，買受人必須到相應(yīng)的市轄區(qū)辦事處或區(qū)縣辦事處繳納公共維修基金。

第五步：入住前，您需要支付合同款并結(jié)清賬目；開發(fā)商應(yīng)統(tǒng)一審核您的付款情況，每次付款的復(fù)印件必須存檔，以備日后入住。購房者可以拿鑰匙到物業(yè)管理公司拿合同。拿鑰匙時(shí)，他必須簽署物業(yè)管理公約。簽訂合同前，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)公約，充分了解自己的權(quán)利和義務(wù)，并交納相關(guān)管理費(fèi)。注：如果是預(yù)售房，竣工后實(shí)際測量面積與合同銷售面積會(huì)有一定差異。買受人在與開發(fā)商辦理結(jié)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售合同的約定保護(hù)自己的權(quán)益。如果實(shí)際面積減少，可以要求開發(fā)商賠償，或者解除合同，要求賣方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

商品房現(xiàn)售發(fā)生糾紛或糾紛時(shí)，如無法解決，應(yīng)積極尋求法律霸王律師的幫助。你知道嗎