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寧波
如何在合同中規(guī)定逾期交貨的違約責任
出賣人逾期交付房屋的情形一般有兩種：一種是出賣人未按合同約定的入住日期完成工作并通知買受人入住；二是房屋未實際竣工，不符合入住條件時，出賣人也通知買受人入住。
一般來說，對于第一種情況，直接約定逾期交貨期的違約金就足夠了，但為了防止第二種情況的發(fā)生，買賣雙方對入住條件有爭議，賣方拖延結(jié)算，買方未能按時辦理入住時間，這會導致更多的爭端。因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：
（1）出賣人向買受人交付房屋時應(yīng)通知買受人，買受人入住時，應(yīng)滿足雙方約定的基本入住條件。首先，出賣人應(yīng)向買受人交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量證明書》、《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》。其次，出賣人承諾提供水、電、氣的，應(yīng)當全部開放，所提供的房屋裝修標準也應(yīng)當符合合同約定的標準；否則，視為不符合入住條件，并按雙方約定的一定期限順延入住日期，在該期限內(nèi)出賣人應(yīng)當符合入住條件；否則，視為違約，出賣人逾期交付房屋；
（2）出賣人的行為已構(gòu)成逾期交付房屋的，視為違約每逾期一天，以房價的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直至出賣人實際交付之日。逾期超過一定期限（如3-6個月）的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人除應(yīng)向買受人返還房價本息外，還應(yīng)雙倍返還定金并支付逾期違約金。
逾期交付的違約金應(yīng)按合同約定支付，除非開發(fā)商有免責事由，如地震、戰(zhàn)爭等合同約定的不可抗力事由，并及時履行了告知義務(wù)，否則不能承擔違約責任。
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